挖掘房屋净值：逆按揭、房屋净值信贷额度（HELOC）和房屋净值贷款解析

您的房屋可能是您最大的财务资产。根据皮尤研究中心的数据，2021年美国房主的房屋净值占中位数净资产的近45%。这笔可观的净值可以在生活需要时转化为可用现金——但具体流程因所选择的借款方式而异，差异很大。

了解您的选择：三条获取房屋净值的不同路径

假设您的房产价值为250,000美元，尚有100,000美元的抵押贷款余额。这样，您的房屋净值为150,000美元。如果您再申请一笔第二笔贷款——比如，房屋净值信贷额度（HELOC）或房屋净值贷款（Home Equity Loan）——50,000美元，那么您的可用净值将缩减到100,000美元。每种借款方式的运作方式不同，理解这些差异在做出决定前至关重要。

这三种选择——逆按揭、房屋净值贷款和房屋净值信贷额度——都可以帮助您释放房屋价值，获得资金用于各种用途。然而，它们的结构、时间安排和要求各不相同。由于您的房屋作为抵押品，如果您违约，贷款人可以收回房屋，因此这个决定尤为重要。

逆按揭：无月供的收入来源

逆按揭适用于62岁及以上的借款人。这种产品与传统的房屋净值贷款不同：不是定期还款，而是从贷款人那里获得资金分配。这些资金可以一次性领取、作为信用额度，或按月定期支付。只要您居住在房屋中，就不需要还款。

当您搬离、去世或出售房产时，贷款即到期。对于FHA保险的项目，最大贷款额度通常为417,000美元，但像阿拉斯加和夏威夷等高成本地区最高额度可达625,500美元。根据FDIC指南，开办费通常在2,500美元到6,000美元之间，但非FHA贷款机构可能收费不同。

这种产品适合“房产丰富、现金匮乏”的退休人士，寻求稳定收入而无需还款。然而，存在一个重大权衡：在您去世后，您的遗产可能需要出售房屋以偿还债务。如果您希望为继承人保留家庭房产，这个选项可能令人失望。

房屋净值贷款：可预见的借款应对已知支出

有时被称为第二次抵押贷款，房屋净值贷款类似于传统融资。您借入一笔一次性资金，并在约定期限内偿还。不同于用于购买房产的首次抵押贷款，这些资金几乎可以用于任何需求：装修、债务整合、教育或紧急支出。

没有年龄限制，借款额度通常限制在房屋净值的80-85%，但一些贷款机构提供更高的额度。您拥有房屋的时间越长，通常可以借到的金额越多。利率通常为固定利率，提供还款的可预测性，但也有一些产品采用浮动利率、弹性还款或提前还款罚金。请仔细审查所有条款——您的还款金额可能会在贷款期限内发生变化。

当您需要为特定、预算内的项目筹集大量资金时，这种方式效果最佳。固定利率结构提供还款确定性，适合喜欢简洁财务规划的借款人。

HELOC：按需灵活使用

与一次性领取不同，房屋净值信贷额度（HELOC）类似于一张由房屋净值担保的信用卡。您只提取所需的部分，额度预先批准。这种灵活性在项目成本不确定时尤为突出。

大多数HELOC设有提取期——可能为10年——在此期间，您可以提取资金并只支付利息。之后，进入还款期，通常为20年，期间您需要偿还本金和利息。有些产品允许续期，重新启动提取期。HELOC的利率多为浮动，可能会随市场变化。

这种方式适合装修、房屋改善或持续性支出，最终账单尚未确定的情况。

信用难题的应对

在这三者中，逆按揭对较低信用评分的借款人较为宽容，因为只要持续居住，无需每月还款。然而，贷款人仍会评估您支付房产税、维护费和保险的能力。此外，62岁的年龄要求也排除了年轻借款人。

房屋净值贷款和HELOC通常要求良好至优秀的信用记录，但市场上有许多贷款机构愿意接受信用状况不佳的申请。多比较几家，可能会找到愿意接受不完美信用的方案。

做出您的选择

您的决定取决于您的年龄、时间规划和需求。希望在退休后获得灵活收入的老年人可能会倾向于逆按揭。计划用于已知支出的借款人更喜欢房屋净值贷款的可预见性。重视灵活性和不确定支出的借款人则偏好HELOC。每种产品都有其优缺点——没有绝对的最佳选择，只有最适合您的情况。