私募股权正在取代房地产：亿万富翁知道而你不知道的事情

超级富豪创作者的财富转移

15年来，亿万富翁首次将财富从传统房地产持有中重新配置。据TIGER 21最新的资产配置报告显示，私募股权已超越房地产，成为超高净值(UHNW)人士的首选投资类别——占据精英投资组合的28%，而房地产为26%。但这里有一个关键的区别：亿万富翁和百万富翁在财富积累方式上的不同——大多数百万富翁仍然高度依赖有形资产，而亿万富翁则越来越多地通过私募市场获取增长潜力。

为什么亿万富翁纷纷抛售对冲基金转投私募股权

真正的故事不仅仅是私募股权的崛起——更是另一个投资类别的崩溃。曾经主导亿万富翁投资组合的对冲基金，从2007-08年的16%配置大幅下降到2023-24年的仅2%。在16年的时间里，超富投资者用他们的资金投票：对冲基金管理费(臭名昭著的“2+20”结构，收取每年2%的管理费加上20%的利润)，已经无法再提供风险调整后的回报。

私募股权完美填补了这一空白。这些投资主要针对私营公司——通常是IPO前的创业公司——让亿万富翁在估值飙升进入公开市场之前，提前获得爆炸性增长的机会。对于试图理解百万富翁与亿万富翁财富差距的投资者来说，这具有启示意义：亿万富翁不追逐公众已知的机会，他们寻找具有巨大增长潜力的私营企业。

普通投资者真的能进入私募股权吗？

这也是财富获取差距显著扩大的地方。不同于亿万富翁在专属网络中操作，合格投资者必须满足严格的收入和净资产门槛，才能直接参与私募股权交易。普通散户投资者完全被排除在外。

然而，局势正在发生变化。晨星报告显示，为普通投资者推出的更易接触的私募股权产品正在出现：

• 共同基金现在允许将最多15%的资产配置到私募股权或非流动性投资中
• 公开交易的ETF也已推出，涵盖私募股权主题，例如Invesco全球上市私募股权ETF (PSP) 和ProShares全球上市私募股权ETF (PEX)

这些民主化的产品虽然不能提供亿万富翁那样的内部交易，但正逐步缩小差距，满足好奇投资者的需求。

为什么房地产仍然是亿万富翁的偏爱——只是不再是传统的那种

房地产在精英投资组合中的比例仍为(26%)，但亿万富翁的偏好正在发生根本性转变。失去吸引力的类别是？商业办公和零售空间。随着经济衰退担忧的升温，亿万富翁纷纷退出这些投资。

取而代之的是？主要住宅、度假物业和改造项目——亿万富翁收购陷入困境的写字楼并将其改造成住宅或酒店物业。这比传统房地产风险更高，但许多超富通过房地产杠杆建立了最初的财富，因此他们具备相关专业知识。

对于普通投资者来说，房地产比私募股权更容易进入——无需资格认证。通过房地产积累财富仍然有效，尤其是在你：

• 获取优质信用以获得最低的抵押贷款利率
• 积累充足的首付以立即建立股权
• 战略性地使用杠杆以放大回报

这对你的投资策略意味着什么

亿万富翁的蓝图并不神秘——它是数学。随着私募股权获取超额收益，对冲基金表现落后，资金流向也在变化。百万富翁与亿万富翁的区别，往往归结为：百万富翁投资于现有的机会；亿万富翁投资于隐藏的机会。

没有机构渠道和合格投资者身份，你无法复制他们的全部策略。但你可以跟随他们资金流向的方向。追踪私募股权市场的ETF，提供了接触这一资产类别的途径，而这一类别如今已占据亿万富翁投资组合的近30%。同时，尽管商业地产面临逆风，但房地产仍是可供纪律性投资者利用的财富增长工具。

关键的洞察？不要再问亿万富翁投资在哪里，而要问为什么他们在远离某些类别。这种转变本身就是信号。