为什么Ramit Sethi的净资产策略不包括房地产投资

拉米特·塞蒂（Ramit Sethi），2009年《纽约时报》畅销书《我会教你变得富有》的百万富翁作者，凭借一些常与主流智慧背道而驰的原则建立了他的财务成功。尽管拥有可观的净资产，塞蒂仍然是反对拥有房产的最直言不讳的倡导者之一——他并不是反对房子，而是质疑大多数人在做出这一决定时所依据的财务逻辑。作为一位拒绝投资房地产的百万富翁，塞蒂提供了一个基于多年财务分析和在美国最昂贵房市中的实际经验的视角。

美国梦背后的营销策略

数十年来，美国人被灌输一种单一的成功愿景：稳定的职业、家庭、房子。这一叙事很大程度上源于国家房地产经纪人协会等组织的激进营销，他们系统性地宣传单户住宅为美国成就的基石。这种文化灌输如此普遍，以至于质疑它几乎被视为不爱国。

然而，经济格局已发生根本变化。住房成本飙升，许多首次购房者发现自己为了进入市场而财务紧张。当有人在一套价值三倍于年薪的房产上首付3%时，他们并不是在投资——而是在用未来赌博。当市场状况恶化，他们发现自己在按揭上“陷入水底”时，梦想变成了噩梦。

挑战关于房地产的四个核心信念

拉米特·塞蒂系统性地拆解了支撑房地产投资的神话，特别是对于那些缺乏市场知识的人。这些神话之所以持续存在，是因为它们在情感上具有吸引力，而非因为它们具有普遍的真实性。

第一个神话： 房地产价格总是上涨。虽然房产价值通常会随着时间升值，但它们并不免受市场周期的影响。2008年的房市崩盘证明了房地产可能会大幅贬值——有时甚至迅速贬值。即使价格确实上涨，相关的成本也讲述着不同的故事。

第二个神话： 房价每十年翻一番。这一说法缺乏实证支持。即使房价升值，维护成本、房产税、保险和意外维修费用也会随着房价上涨，从而侵蚀大部分收益。

第三个神话： 杠杆自动增加财富。虽然杠杆可以放大收益，但同样也会放大损失。用借来的钱购买资产在牛市中效果极佳，但在市场下行时会严重损害投资组合。

第四个神话： 按揭利息扣除带来实质性税收节省。实际上：你是在扣除自己已经花出去的钱。塞蒂说得好：“你花一美元，省一角钱。”在大多数情况下，这个数学根本行不通。

数字不会说谎——如果你真正去算

这正是塞蒂百万富翁视角的宝贵之处。在纽约、洛杉矶和旧金山这些房价高得荒谬的城市生活过后，他做出了一个有意的选择：不购买房产，而是将资本投资于金融市场。回报？远远优于任何房地产能提供的收益。

大多数人犯的关键错误是从不检验自己的假设。他们爱上一处房产，想象自己在里面生活，然后才开始考虑负担能力。塞蒂则反其道而行之：先打开电子表格。

没有详细计算就购买房屋是财务上的不负责任。要计算的不仅是首付和每月按揭，还包括交易成本、房产税、保险、维护储备，以及塞蒂称之为“幽灵成本”的——花费在维修、与承包商打交道、处理租户问题上的时间。这些成本会随着时间累积，且很少在最初的价格与租金比中体现。

对于那些决心投资房地产的人来说，成功需要深厚的市场知识和有利的本地条件。即便如此，塞蒂建议将房屋视为“先购买，后投资”。购买是个人行为；投资则带有重大风险，且通常比指数基金投资的回报要少得多。

何时战略性拥有房产才合理

塞蒂常被误解为认为没有人应该买房。他直接澄清：他最终会买房，但承认这会是“一个糟糕的财务决定”，他还是会这么做——也许是出于情感或个人原因，而非纯粹的财务优化。

他的反对点不是房产本身，而是盲目拥有房产的思维。他针对的是那种让人盲从群体心态、没有质疑自己行为是否符合实际目标的文化压力。

对于那些认真考虑购买的人，塞蒂建议提出五个关键问题：

• 你会在这所房子里住至少十年吗？
• 你的每月住房总支出是否低于你总月收入的28%？
• 你是否已存够20%的首付？
• 你能接受房价下跌的情景吗？
• 你对这次购买真正感到兴奋，而不是仅仅因为社会期待而义务性地购买？

这些问题可以排除冲动决策，促使你诚实评估自己的财务能力和情感准备。

关于财务成功的更大真相

拉米特·塞蒂的净资产证明，财富积累并不一定要走传统的房地产路径。他的核心信息之所以引起共鸣，正是因为他展现了一种替代方案：经过深思熟虑的分析、在必要时逆向思考，以及优先考虑数学现实而非文化叙事。

最终，塞蒂提醒大家，虽然拥有房产是一个重大的财务决策，但它并不是衡量个人成功的唯一标准。租房并不代表财务失败——有时反而代表财务智慧。目标不是避免所有房地产，而是做出基于实际数字而非营销信息或同辈压力的有意决策。