¿por qué Blackstone Group perdió 17 mil millones en un día? La orden de prohibición de compra de Trump provoca un gran terremoto en el mercado inmobiliario

Blackstone Group en caída del 9% en un solo día, evaporando 17 mil millones de dólares en valor de mercado. Trump anuncia la prohibición para que los inversores institucionales compren viviendas unifamiliares, y en los cinco minutos posteriores, las acciones de Blackstone caen en línea recta. La edad mediana de los primeros compradores de vivienda en EE. UU. se dispara a un récord de 40 años, aunque las instituciones solo representan el 3% del mercado de compra de viviendas, la crisis de asequibilidad habitacional ya se ha convertido en un tema central en política.

5 minutos, 170 mil millones de dólares en valor de mercado evaporados

Esta mañana a las 9:30 hora del Este de EE. UU., al abrir el mercado, las acciones de Blackstone $BX comenzaron a caer. Justo cuando el índice S&P 500 alcanzaba un máximo histórico en su apertura, esta tendencia anómala llamó la atención del mercado. Hasta las 10:35 a.m. hora del Este, las acciones de Blackstone bajaron un 4%, sin que hubiera noticias relevantes, y esta caída sin una noticia negativa clara dejó desconcertados a los operadores.

El impacto real ocurrió a las 12:45 p.m. hora del Este. El presidente Trump anunció la prohibición para que los inversores institucionales compren viviendas unifamiliares, y solo cinco minutos después, las acciones de Blackstone cayeron un 9%, evaporando 17 mil millones de dólares en valor de mercado en ese día. Este tipo de caída relámpago en acciones de gran capitalización es extremadamente rara y refleja una reacción de pánico en los mercados ante esta política. Hasta las 2:30 p.m. hora del Este, las acciones se recuperaron un 5% desde su mínimo, con compras en caída, pero aún cerraron el día con una caída de aproximadamente el 4%.

¿Por qué reaccionó el mercado tan intensamente? Blackstone es la mayor gestora de activos alternativos del mundo, con más de 1 billón de dólares en activos bajo gestión, donde una proporción importante corresponde a inversiones inmobiliarias. Aunque los inversores institucionales actualmente solo representan el 2-3% de las compras de viviendas unifamiliares en EE. UU., Blackstone tiene una presencia muy significativa en este sector. La prohibición de Trump no solo afecta las inversiones futuras, sino que también cambia las expectativas del mercado sobre la sostenibilidad del modelo de negocio de Blackstone.

Los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) y fondos de capital privado de Blackstone poseen en gran medida activos de alquiler de viviendas unifamiliares. Este modelo de “comprar para alquilar” creció mucho durante la pandemia, ya que un entorno de tasas bajas permitió a las instituciones financiar la compra de viviendas a costos muy bajos y obtener beneficios con alquileres más altos. Si en el futuro no se puede seguir comprando nuevas viviendas para ampliar la escala, la historia de crecimiento de estos fondos se verá afectada, y los inversores reevaluarán sus valoraciones.

Problemas estructurales detrás de la crisis habitacional

¿Por qué Trump decidió actuar de repente? La respuesta está en los sorprendentes datos de la crisis de asequibilidad de la vivienda en EE. UU. La edad mediana de los primeros compradores ha subido a un récord de 40 años, por encima de los 33 años en 2021 y los 29 en 1981. El retraso en la compra de vivienda por parte de las generaciones jóvenes se ha convertido en un problema social y político grave.

Tres datos clave de la crisis habitacional

Relación precio-ingreso supera 4.5: el nivel más alto desde los años 50, tener una vivienda se ha vuelto un lujo

Compra por inversores alcanza el 27%: sube del 14% en 2020 al 27%, casi un tercio de las viviendas no son adquiridas por residentes

Edad de primer comprador se retrasa 11 años: de 29 en 1981 a 40, una generación completa excluida del mercado

El problema fundamental es la escasez de oferta. La tasa media de interés hipotecario de los propietarios actuales es de aproximadamente 4.2%, mucho menor que la tasa fija a 30 años actual, que ronda el 6.2%. La diferencia nunca había sido tan grande, lo que hace que vender una vivienda sea económicamente poco atractivo. ¿Por qué vender si se pierde la ventaja de una hipoteca con 2% de interés? Este “efecto de bloqueo por tasas” ha llevado a una escasez histórica de inventario en el mercado de viviendas existentes.

Los datos muestran un fenómeno sorprendente: por primera vez desde 2005, los precios de las viviendas existentes superan a los de las nuevas. Es decir, las viviendas usadas son más caras que las nuevas, porque nadie quiere vender. La verdadera riqueza de muchas familias estadounidenses ahora reside en la hipoteca con un interés del 2.5% adquirida durante la pandemia, no en la propiedad en sí. Esta estructura de mercado distorsionada revela que la problemática es mucho más compleja que lo que parece a simple vista.

A pesar de ello, Trump ha decidido culpar a los inversores institucionales. Aunque los datos muestran que las grandes instituciones solo representan el 3% del mercado de compra de viviendas y su actividad ha disminuido significativamente en 2023-2024, esta decisión tiene un fuerte simbolismo político. Echar la culpa de la crisis habitacional a la “codicia de Wall Street” resulta más fácil que explicar la complejidad del efecto de bloqueo por tasas, y así obtener mayor apoyo electoral.

¿Puede la prohibición resolver la crisis habitacional?

Los datos segmentados por tamaño de inversor muestran que los grandes y gigantes inversores actualmente representan aproximadamente el 20% del total de compras por inversores. Esto significa que estos fondos solo constituyen alrededor del 3% del total de transacciones de compra en EE. UU. Creemos que reducir en un 3% la demanda tendrá un impacto menor en los precios de lo que muchos piensan, ya que la demanda en sí misma no es el problema principal.

De hecho, según datos de Reventure, la demanda de ventas ha caído a su nivel más bajo en 40 años, representando solo el 4.7% de las viviendas ya ocupadas. Una reducción del 3% en la demanda no tendría un impacto significativo. Incluso si se excluyen todas las compras por inversores, los inversores individuales aún representan más del 70% de la demanda actual. Actualmente enfrentamos niveles de demanda históricamente bajos, y el problema radica en la caída drástica de la oferta.

La verdadera solución pasa por reducir las tasas de interés y aumentar la oferta. Solo cuando las tasas hipotecarias bajen cerca del promedio de los propietarios actuales, desaparecerá el efecto de bloqueo por tasas y la oferta de viviendas existentes volverá a niveles normales. Sin embargo, en un contexto de presión inflacionaria y políticas de endurecimiento por parte de la Reserva Federal, es poco probable que las tasas bajen significativamente en el corto plazo. La prohibición de Trump parece más un acto político que una solución real.

Para el mercado, este evento revela el poder de la incertidumbre política. La evaporación de 170 mil millones en valor de mercado de Blackstone en 5 minutos muestra que el riesgo político puede destruir la confianza de los inversores en un instante. Los inversores en criptomonedas deberían aprender de esto: cuando el gobierno empieza a dirigirse a industrias o modelos de negocio específicos, la volatilidad de los activos relacionados aumenta drásticamente.