Понад 5,6% дохідності: стратегічний поворот Realty Income та що це означає для інвесторів у доходи

Коли акції дивідендної компанії-гіганта залишаються стабільними, тоді як ширший ринок стрімко зростає, інвестори природно починають нервувати. Саме так відбувається з Realty Income (NYSE: O), яка за минулий рік принесла всього 4,7% доходу у порівнянні з 12,8% зростанням індексу S&P 500. Однак поточна дивідендна дохідність компанії у 5,6% продовжує привертати увагу. Справжнє питання полягає не в тому, чи є ця дохідність привабливою — а в тому, чи виправдає сміливе переорієнтування керівництва недавній скептицизм ринку.

Європейська ставка: де ховається зростання

Домінування Realty Income на внутрішньому ринку нерухомості зазнає фундаментальної трансформації. Ще у 2019 році компанія майже не мала міжнародного присутності. Сьогодні, після цілеспрямованого придбання об’єктів у Великій Британії та Європі, компанія зробила обдуманий крок: 72% останніх інвестиційних обсягів тепер спрямовані у європейські ринки, тоді як європейські та британські об’єкти становлять 17,7% її контрактної орендної бази.

Цифри показують, чому керівництво так оптимістично налаштоване щодо цього розширення. Лише у третьому кварталі Realty Income інвестувала $1 мільярдів у європейську нерухомість — перевищуючи $889 мільйонів і $893 мільйонів, витрачених у другому та першому кварталах відповідно. Що важливо, ці закордонні активи демонструють кращу продуктивність, ніж їх американські аналоги. Європейські об’єкти забезпечують початкову зважену середню грошову дохідність у 8%, суттєво перевищуючи 7% від нововкладених у США об’єктів.

Генеральний директор Суміт Рой пояснив логіку під час обговорення фінансових результатів: можливості в Європі “виглядають більш привабливо з точки зору ризиків, скоригованих на ризик, порівняно з США”. Це не безрозсудне розширення — компанія залишається дисциплінованою, підтримуючи коефіцієнт вибірковості лише 4,4%, тобто вона прагне лише до приблизно $1,4 мільярда з $31 мільярда об’єктів, які вона оцінює.

Можливість $2 Мільярдів, що чекає на реалізацію

Керівництво виявило критичну обмежуючу умову у третьому кварталі: компанія визначила $2 мільярдів привабливих інвестиційних можливостей, але не могла їх реалізувати через високі витрати на позики. Ці резерви скоро будуть використані через новий інструмент — Realty Income U.S. Core Fund.

Цей відкритий приватний капітальний фонд працює інакше, ніж традиційна модель компанії. Realty Income інвестувала у нього $1,4 мільярда у промислову та роздрібну нерухомість, передану з балансу компанії. Тепер фонд співпрацює з інституційним капіталом для придбання та управління інвестиціями у США з довгостроковою орендою, забезпечуючи стабільний дохід і підтримуючи зростання та ліквідність компанії. За суттю, Realty Income відкрила механізм доступу до капіталу, який раніше був закритий, що дозволяє реалізовувати можливості на суму $2 мільярдів без навантаження на власний баланс.

31-річний досвід, який варто поважати

Контекст важливий при оцінці будь-яких дивідендних акцій. Realty Income підвищує дивіденди щороку з 1994 року — тобто 666 послідовних місячних виплат, перш ніж акціонери отримають наступний чек. Компанія перетворилася з власника однієї нерухомості у операцію з доходом у $5,27 мільярда, що є зростанням на вражаючі 10 657% від її початкових $49 мільйонів.

Ця послідовність має значення. З 1994 року акції приносили середньорічний дохід у 13,7%, що дає сукупний приріст у 5 253%. Хоча окремі підвищення дивідендів часто є скромними, практика компанії підвищувати виплати кілька разів на рік означає, що загальний річний дохід і дохідність значно зростають протягом десятиліть.

Чи є дохідність 5,6% пасткою чи можливістю?

Високі доходи іноді сигналізують про проблемні компанії, де ціна акцій обвалилися — класичні пастки для цінності. Realty Income не відповідає цьому профілю. Показник ціна/прибуток компанії у 55 сигналізує про преміальну оцінку, оскільки ринок визнає якість недавніх результатів. Прибутки зросли на 17,2%, а дохід — на 10,3%, при цьому компанія робить стратегічні ставки на новий географічний ринок.

Недавнє зниження ставки Федеральної резервної системи на 25 базисних пунктів додає додаткову підтримку. Realty Income планує рефінансувати кредит у $1,1 мільярда у кількох валютах на більш вигідних умовах, що покращить стабільність грошового потоку. У міру нормалізації дохідності казначейських облігацій до більш низьких рівнів, дохідність компанії у 5,6% стає дедалі більш привабливою у порівнянні з безризиковими альтернативами, що може привернути новий капітал інвесторів.

Висновок

Realty Income виконує ретельно сплановану трансформацію: географічне диверсифікування у більш дохідні ринки, оптимізація структури капіталу через інноваційні приватні інструменти та дисципліноване використання власних ресурсів. Скромна динаміка цін акцій за минулий рік відображає невпевненість ринку щодо цих кроків, а не фундаментальне погіршення. Для інвесторів, що шукають надійний і зростаючий дохід, поточна дохідність і рівень виплат заслуговують серйозної уваги.