13 комерційних нерухомих активів REITs планують залучити 42,7 мільярдів юанів

4 березня, CITIC Construction Investment First Agriculture Food Group та Hu’an Lujiazui закрили два проекту комерційних нерухомих активів REITs, що свідчить про новий прогрес у поданні заявок. Журналісти проаналізували динаміку проектів REITs на офіційних сайтах бірж Шанхая та Шеньчжена і виявили, що з 31 грудня 2025 року, коли розпочався пілотний запуск комерційних нерухомих активів REITs, було подано 14 заявок, з яких 9 отримали зворотній зв’язок або запити від бірж.

Зараз, окрім заявки Guangfa New City Wuyue, яка ще не оприлюднила документи, інші 13 проектів REITs вже оприлюднили відповідну інформацію. Аналізуючи дані з проспектів емісії, виявлено, що загальна сума залучених коштів цих 13 проектів становить 42,752 мільярди юанів, середній розмір залучень — 3,289 мільярди юанів, але стан управління базовими активами різний.

Комерційна нерухомість швидко входить у ринок

Впровадження REITs у комерційній нерухомості прискорюється. Наприкінці 2025 року Китайська комісія з цінних паперів опублікувала оголошення про запуск пілотного проекту REITs для комерційної нерухомості. Крім інфраструктурних REITs, окремо виділено проекти комерційної нерухомості, розширивши їхній спектр до торгових центрів, роздрібної торгівлі, офісних будівель, готелів, апартаментів тощо.

Менше ніж через місяць після нововведення, кількість заявок на REITs у цій сфері зросла значно, оновлюючи рекорди. 29 січня на Шанхайській біржі було подано перші три заявки, зокрема від China International Capital Corporation та Vipshop; 30 січня — ще п’ять заявок, зокрема від China Poly Development.

У лютому інтерес до подання заявок залишався високим. 3 лютого Huatai Zijin Huazhu Anzhu подала заявку — це перший проект REITs у Шеньчжень; з 5 по 27 лютого біржа отримала ще п’ять заявок, зокрема від China Everbright Bodexin.

Щодо керуючих компаній, всі 14 проектів керуються відомими внутрішніми фондами та брокерськими компаніями, з яких у трьох — Huaxia Fund, по дві — Guotai Haitong Asset Management і Hu’an Fund, ще сім — від CITIC Construction Investment Fund та інших. Крім China Everbright Bodexin, всі інші дев’ять компаній вже успішно випустили внутрішні REITs-проекти, маючи значний досвід, з Huaxia Fund — 18 проектів.

Чому ж така висока активність у поданні заявок? У звіті China Everbright Securities зазначають, що закордонні REITs зазвичай запускаються під час ринкових труднощів у секторі нерухомості, забезпечуючи стабільне джерело залучення капіталу для компаній, зменшуючи їхній борговий тягар і оптимізуючи структуру активів, сприяючи переходу від “глибокого розвитку” до “ефективної експлуатації”. Внутрішній ринок нерухомості ще нестабільний, тому запуск комерційних REITs може активізувати існуючі активи.

Завдяки політичній підтримці, різні учасники ринку активно подають заявки на REITs, щоб оживити активи. У 14 поточних проектах представлені як приватні компанії, такі як Intime Department Store, Shanshan Commercial, CapitaLand, так і державні — Poly Development, Shoukai Shares, Lujiazui Group.

Заступник директора Shanghai E-House Real Estate Research Institute Yan Yuejin підкреслює, що за місяць після початку подання заявок вже подано 14 проектів, що свідчить про швидку реакцію початкових учасників і їхнє бажання активізувати активи через REITs, а також про високий рівень уваги регуляторів до цієї інноваційної інструменту та підтримку швидкого впровадження якісних активів.

Якість базових активів різна

З 2021 року, коли перші 9 публічних REITs вийшли на ринок, їх кількість у Китаї досягла 79, з загальним обсягом емісії понад 2033,74 мільярди юанів (без урахування додаткових випусків). Швидке зростання масштабу призвело до високих коефіцієнтів підписки на первинному ринку: наприклад, у грудні минулого року 华夏中核清洁能源 REIT отримав підписки у 340,47 разів, що є рекордом для внутрішніх публічних REITs.

Як щодо залучень у комерційних REITs? На момент публікації, 13 проектів оприлюднили проспекти, кожен із яких планує залучити понад 1 мільярд юанів, загалом — 42,752 мільярди. Найбільший — China JinVine Vipshop закритий REITs із запланованим обсягом 7,47 мільярдів юанів; найменший — China First Opened REITs із 1,042 мільярда.

Щодо заявки Guangfa New City Wuyue, яка ще не оприлюднила документи, офіційний сайт регулятора оновив статус розгляду, повідомивши про додаткові матеріали 2 і 5 березня. У лютому компанія New City Development і New City Holdings у Гонконгу вже повідомили про намір випустити різні типи та рівні REITs, оцінюючи активи на суму до 80 мільярдів юанів.

Порівнюючи з “потоком” заявок у первинному ринку, на вторинному ринку спостерігається різноманітність трендів. За даними станом на 4 березня, з 79 вже котируваних REITs, 60 зросли у ціні, 18 — знизилися, 1 — залишилася без змін.

Різниця у цінових трендах зумовлена різницею у оцінці базових активів. Аналізуючи проспекти, можна виділити сім типів активів: готелі, апартаменти, офіси, торгові центри, торгові комплекси, outlets, громадські торгові площі, причому деякі проекти мають кілька типів.

Зокрема, 6 REITs — торгові центри, 4 — офіси, по 2 — торгові комплекси, готелі та outlets, по 1 — апартаменти і громадські торгові площі. Більшість таких активів розташовані у великих містах, таких як Шанхай, Гуанчжоу.

Щодо стану управління, результати різняться: наприклад, Guangzhou Poly Center, Shanghai Dingbao Tower, Harbin Shanshan Outlets мають останні оренди у повному заповненні; у готельному секторі серед 21 готелю Jinjiang Hotels середньорічна заповнюваність у період січень-вересень 2025 року становила близько 61,58%. Однак у звіті Citic Securities висловлюється обережність щодо прибутковості окремих активів.

Згідно з цим звітом, низька заповнюваність готелів Hu’an Jinjiang, низькі орендні ставки у торгових комплексах Hu’an Lujiazui, а також конкуренція у сегменті офісних будівель можуть вплинути на їхню прибутковість і ризики.

Змушуючи бізнес зосередитися на операційній діяльності

Журналісти з’ясували, що регулятори вже дали зворотний зв’язок або запити щодо 9 проектів REITs. Вони охоплюють питання кваліфікації учасників, відповідності нормативам, стану управління, оцінки активів, управлінських зборів, використання зібраних коштів тощо.

Зокрема, у заявці Hu’an Lujiazui зазначено, що орендна плата за період звітності знижувалася, причому у перші два роки офісна частина не зростала, а потім поступово збільшувалася з 2% до 2,5%. Регулятор рекомендує управлінню та оцінювачам ретельно оцінити обґрунтованість довгострокових показників зростання.

У заявці Hu’an Jinjiang зазначено, що за останні два роки та період, середні показники заповнюваності, цін і доходів зменшувалися. Регулятор вимагає пояснень щодо причин цього зниження, чи є воно тенденційним, а також ризиків, пов’язаних із цим.

На думку Yan Yuejin, оцінка базових активів регуляторами і ринком є комплексною: дохідність і орендні платежі — найпряміші фінансові показники; рівень заповнюваності і людський трафік — відображають активність і ринкову привабливість; структура активів і ефективність площ — показники операційної здатності; місце розташування і борговий тягар — фактори ризикостійкості і стабільності.

Він зазначає, що активна подача заявок на REITs свідчить про те, що логіка оцінки базових активів стає все яснішою: вона базується на споживчому трафіку і доходах від оренди, формуючи ціннісну систему. Для компаній у секторі нерухомості REITs — це не лише інструмент залучення капіталу, а й можливість перейти від “зосередження на володінні” до “ефективної експлуатації”.

“Компанії на кшталт New City Holdings, що мають багато власних комерційних активів, у майбутньому будуть дедалі більше залежати від операційних можливостей для розкриття їхнього потенціалу,” — вважає Yan Yuejin. На його думку, запуск REITs фактично спрямований на те, щоб за допомогою ринкових стандартів змусити компанії покращувати внутрішню ефективність, підвищувати продуктивність і активність орендарів, що дозволить відокремити активи від управління і перейти до справжнього “легкого” операційного режиму.

Звертаючи увагу, що цього року кілька компаній уже оголосили про участь у поданні заявок або почали дослідження трансформації, зокрема Jiaye New Energy, Hualian Shares, Shoukai Shares, Everbright Jia Bao, Maoye Commercial, Poly Development, Wushang Group, а також Shoukai Shares і Poly Development, що вже офіційно почали процес. Чи триватиме “потік” заявок і чи з’явиться “список листингів” — питання відкриті.

“За умови забезпечення якості проектів, швидке випускання та листинг комерційних REITs цього року стане не лише спільною метою ринку, а й важливим інструментом підтримки реального сектору і відновлення споживчого попиту,” — підсумовує Yan Yuejin.