Реформа системи накопичувального фонду, стріла на тятиві

Політика щодо системи житлових заощаджень, ймовірно, готується до значних змін.

У цьому році у звіті уряду було згадано про “поглиблення реформування системи житлових заощаджень”, що привернуло увагу. Це стосується майже 180 мільйонів платників внесків, і вперше з 2015 року, коли у звіті уряду вперше згадували про цю систему, за останні 11 років вона знову стала ключовим елементом у реформуванні житлової політики.

Ще раз у 2025 році на Центральній економічній нараді було рідко згадано “поглиблення реформування системи житлових заощаджень”. Вищий керівний рівень дав чіткий сигнал.

За минулий рік у всій країні було опубліковано 305 політик щодо оптимізації системи житлових заощаджень, що становить 65% від усіх політик, спрямованих на попит. У 2026 році система житлових заощаджень залишається одним із головних ключових слів у політиці.

Варто зазначити, що станом на кінець 2024 року рівень іпотечних кредитів для фізичних осіб становить близько 74%, і у більшості регіонів рівень використання системи житлових заощаджень ще не досяг свого максимуму. Це означає, що з точки зору політичного простору та фінансових можливостей 2026 рік стане “вікном” для поглиблення реформ системи житлових заощаджень.

Очікування щодо реформування системи житлових заощаджень посилилися у 2026 році.

Спершу наприкінці 2025 року на Центральній економічній нараді було рідко згадано “житлові заощадження”, і було запропоновано поглибити реформу системи житлових заощаджень та послідовно сприяти будівництву “гарних будинків”.

Після цього на Національній конференції з житлово-комунального господарства ще сім разів згадували про “житлові заощадження”, чітко зазначаючи “краще використовувати роль системи житлових заощаджень” та “поглиблювати реформу системи житлових заощаджень”.

З 2026 року реформи системи житлових заощаджень знову активно обговорюються.

2 січня у газеті “Куєши” було опубліковано статтю, у якій знову згадано про поглиблення реформування системи житлових заощаджень і плавний перехід від старих до нових моделей.

Після цього “Газета Народної Армії” прямо заявила, що найближчим часом очікується масштабна реформа системи житлових заощаджень.

З минулого року місцеві влади активно впроваджують політики щодо оптимізації системи житлових заощаджень.

За даними Керрей, у 2025 році було опубліковано 305 політик щодо оптимізації системи житлових заощаджень, що становить 65% від усіх політик, спрямованих на попит. У травні Центральний банк знизив ставку за іпотечними кредитами для фізичних осіб на 0,25%, що знизило історичний мінімум ставок за іпотекою для першого житла до діапазону 2,1%-2,6%.

У 2026 році політики щодо оптимізації системи житлових заощаджень продовжують поглиблюватися.

Лише у лютому було опубліковано 18 нових політик, зокрема, у Янчжоу підтримують оплату комунальних послуг за допомогою системи житлових заощаджень, у Ланьчжоу розширили можливості подання заявок на перехід від комерційних до державних кредитів, а Шанхай підвищив ліміт кредитування за системою житлових заощаджень до “максимуму”, що дозволяє сім’ям з кількома дітьми отримати до 3,24 мільйонів юанів, що є найвищим показником серед перших міст.

Система житлових заощаджень залишається дешевим важелем для покупців житла, з урахуванням політичної підтримки та швидкості впровадження, вона перетворюється з інструменту низької частоти використання у високочастотний інструмент регулювання на місцевому рівні. Міста, такі як Шанхай, підвищують ліміти кредитування, застосовують політику “не враховувати кредит” при купівлі житла, що фактично є формою “знижки” для покупців і ефективно підтримує більшість груп покупців.

У Ханчжоу випадок пана Лі є яскравим прикладом. Як покупець для покращення житлових умов, він минулого року успішно замінив свою квартиру, використовуючи систему житлових заощаджень, і отримав пільгову ставку для першого житла завдяки політиці “не враховувати кредит”. Найбільший стимул для нього — підтримка з боку Ханчжоу для купівлі житла для талантів, з максимальною сумою кредиту 1,95 мільйона юанів, що дозволило йому майже повністю покрити потребу у фінансуванні за рахунок системи житлових заощаджень без залучення комерційних кредитів.

Не всі покупці житла у містах можуть скористатися перевагами системи житлових заощаджень так само, як пан Лі, що викликає ще більший заклик до поглиблення реформ.

За даними “Національного звіту про систему житлових заощаджень 2024 року”, у 2024 році внески до системи склали 36,3178 трильйонів юанів, зростання на 4,67% порівняно з попереднім роком.

Станом на кінець 2024 року баланс внесків становив 10 925,279 трильйонів юанів, зростання на 8,61%. Порівняно з 2015 роком, коли баланс становив 4 067,472 трильйони юанів, за дев’ять років він збільшився у 1,7 разу.

З точки зору використання, у 2024 році рівень зняття коштів із системи становив 76,15%, тобто майже четверта частина внесків залишалася “замороженою” на рахунках. У 2023 році рівень зняття був 76,55%, що значно вище за 68-70% у 2019—2022 роках. З посиленням підтримки зняття коштів для оренди та пом’якшенням правил, рівень зняття системи значно зріс.

Але є й інші дані, які заслуговують уваги: у 2024 році кількість осіб, що зняли кошти з системи, становила лише 46,10% від загальної кількості платників внесків. Це означає, що понад половина платників не використовують свої заощадження.

У нашому дослідженні виявлено, що частина платників досі має “незатребувані” кошти на своїх рахунках. Ліньчжоуська пані Лю — яскравий приклад: приблизно п’ять років тому вона взяла іпотеку за допомогою системи житлових заощаджень, а потім одноразово зняла 100 000 юанів для погашення кредиту. Зараз на рахунку залишилось понад 50 000 юанів, які вона не використовує. У березні Ліньчжоу розширила сценарії зняття — тепер можна знімати кошти на оплату комунальних послуг, і вона каже: “Я планую спробувати зняти гроші на оплату комунальних, нарешті можу їх використати. Було б зручніше, якби можна було робити це онлайн.”

Приклад пані Лю вказує на одну з головних проблем системи — величезний обсяг коштів, але обмежені можливості їх використання. У структурі зняття у 2024 році близько 65% коштів витрачається на купівлю, будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт житла та погашення іпотечних кредитів, тоді як зняття для оренди становить 9,8%, а на оновлення старих районів — менше 1%.

Як зробити “живими” ці “сплячі” кошти? — відповіді шукають у регіонах.

Головна функція системи житлових заощаджень від минулого — це кредитування для купівлі житла, але тепер вона поступово розширюється до охоплення оренди, ремонту, комунальних платежів, встановлення ліфтів і навіть сімейної взаємодопомоги — усього спектру житлових витрат.

З практики багатьох міст видно, що умови зняття послаблюються. Наприклад, Шеньчжень і Гуанчжоу дозволяють використовувати системи для внесення першого внеску, Шицзячжуан і Сучжоу — для оплати комунальних, Тяньцзінь і Гуанчжоу — для встановлення ліфтів у старих будинках, Сямень, Йянтай, Сяньян — створюють спільні фінансові “багатства” для зниження бар’єрів для молодих покупців, що стимулює попит на нове та покращене житло.

Ще один важливий показник — станом на кінець 2024 року рівень іпотечних кредитів для фізичних осіб становить 74%, що значно нижче за рівень попередження у 85%, що свідчить про потенціал для подальшої оптимізації політики. Більше ніж у половині провінцій і автономних районів рівень іпотеки нижчий за середній по країні, що дає простір для політичних рішень.

Найбільш очевидний спосіб реалізувати політичні переваги — це зниження ставок. Візьмемо іпотечні кредити: нинішня ставка для терміну менше 5 років — 2,1%, понад 5 років — 2,6%. Зниження ставок для системи житлових заощаджень фактично “закріплює” низькі довгострокові витрати для більшості покупців, що значно зменшує навантаження на їхні платежі.

З глибшої перспективи, суть реформування системи житлових заощаджень полягає у створенні більш ефективної системи фінансування житла, що точно вирішує проблеми фінансування для груп із високою потребою — тих, хто має потребу у житлі та покращенні житлових умов. З впровадженням нових моделей та політик, розвиток ринку нерухомості поступово переходить у стадію практичної реалізації.

Ринок нерухомості зазнав корінних змін у співвідношенні попиту та пропозиції, і у процесі формування нових моделей розвитку, система житлових заощаджень перетворюється з простого інструменту фінансування у фундаментальну основу нових моделей і політик.

З рідкісних згадок на Центральній економічній нараді та у звіті уряду до активних дій місцевих урядів, що здійснили 305 політик, система житлових заощаджень входить у ключову фазу трансформації. Очікується, що у новому році політики щодо її удосконалення залишаться головним напрямком регіональної політики.

Яким би не був кінцевий формат “глибокого реформування” системи житлових заощаджень, його головна мета — зробити “гаманці” майже 1,8 мільярда платників більш гнучкими, корисними і точково спрямованими на потреби тих, хто їх найбільше потребує, щоб стимулювати попит на житло для груп із високою та покращеною потребою.