Нерухомість пробуджується: тепло чергується з холодом, локальні ознаки復興

2026 рік перший квартал: політика «точкового зрошення», локальне пожвавлення ринку нерухомості та земельних торгів, загальне відновлення ще потребує підтвердження

Автори | дослідники «Фінанси» Ван Веньтунь, Сінь Сяотунь

Редактор | Ян Ліюн

«Мряка нових рослин, грім пробуджує пробудження.», у період пробудження, весняний грім пробуджує все живе, але ще холодно, як і на початку 2026 року у ринку нерухомості.

З початку 2026 року регіональні політики здійснюються за принципом «точкового зрошення»: у Шанхаї найбільший за обсягом пакет нових заходів, що послаблюють обмеження на купівлю, підвищують ліміти кредитування під іпотеку, деталізують податки на нерухомість, активізуючи первинний та вторинний ринок; у Пекіні, Гуанчжоу, Ханчжоу та інших ключових містах запроваджуються субсидії на житло, пом’якшення обмежень на купівлю, що сприяє пожвавленню ринку. За перші два місяці по всій країні було опубліковано понад 100 політик щодо регулювання нерухомості.

На пленарних засіданнях Національної сесії цього року у доповіді уряду знову змінили формулювання щодо ринку нерухомості — від «зупинки падіння і повернення до стабілізації» до «зусиль для стабілізації», чітко зосереджуючись на забезпеченні життєвих потреб, спільному зменшенні запасів нових і вторинних будівель, реалізації «гарних будинків», нових моделях розвитку ринку нерухомості та реформі системи житлових субсидій, що створює синергію з регіональними політиками на початку року.

На ринковому фронті деякі міста вже реагують. У Шанхаї зростає кількість угод з вторинною нерухомістю, що може перевищити місячний поріг у 15 000 угод; на земельних торгах спостерігається локальне пожвавлення — у Гуанчжоу на майданчику Жунцзянь у новому районі було продано земельну ділянку за 23,6 мільярдів юанів, а у Ченду та Ханчжоу ключові ділянки отримали високі цінові пропозиції, що робить їх привабливими для інвестицій забудовників.

Однак у цілому галузь ще перебуває у періоді корекції. У таких регіонах, як Хайнань, ринок нерухомості коливається через короткострокові політичні та попитові коливання, без сталого відновлення. Структурні відмінності у земельних торгах очевидні: лише у ключових містах попит на дефіцитні ділянки зростає, тоді як загальний обсяг земельних угод зменшується.

На момент публікації дані Державного статистичного управління щодо цін на комерційне житло у 70 великих і середніх містах за лютий 2026 року ще не оприлюднені. За даними дослідницького інституту Цзючі, у лютому через святковий період ринок зазнав сезонного спаду, але ціни на вторинне житло та оренду у ключових містах зменшилися менше ніж торік.

Ця «пробудження» — це часткове зняття попиту під впливом політики та ринкових тестів. Ринок очікує, чи перетвориться весняний дощ у 2026 році у «маленьке весняне піднесення» ринку нерухомості.

У перехідний період, коли ще відчувається холод, напрямки розвитку галузі є чіткими і впевненими: прощання з гонкою за масштабами, перехід до високоякісного розвитку.

Комбінована політика «точкового зрошення»

На шляху до роботи у Пекіні Гао Вей звик відкривати додаток і перевіряти ситуацію з продажами у бажаних житлових комплексах. Ціни на двокімнатні квартири у його обраному районі коливаються навколо 4 мільйонів юанів, що трохи вище його психологічної межі. Щоденне переглядання цін, запити до агентів — його звична практика.

Він також намагався особисто домовитися з орендодавцями щодо зниження цін, щоб «вирвати паркувальне місце», але безуспішно. Через питання з реєстрацією місця проживання та навчання дітей у нього вже мало часу.

Досвідчений агент у районі Тонгчжоу у Пекіні повідомив «Фінансам», що не лише покупці уважно стежать за цінами і швидко реагують на вигідні пропозиції, а й продавці очікують найкращої ціни. Іноді у процесі торгів виникає ситуація, коли сім’ї обговорюють ціну з сімома-восьмома покупцями.

«Коли покупці почнуть масово виходити на ринок у березні-квітні, популярні комплекси з високим співвідношенням ціна-якість стануть ще більш затребуваними», — каже він.

Ринок очікує розумних цін, якісних «гарних будинків», а також більш точних політичних заходів для стимулювання попиту.

На цьогорічній сесії Національної ради у доповіді уряду знову зосереджено увагу на таких аспектах політики:

По-перше, політика у сфері нерухомості стає більш орієнтованою на забезпечення та покращення життєвих умов, а також на поєднання житлової політики з політикою народжуваності.

По-друге, після десятирічної перерви знову згадано про «зменшення запасів» у ринку нерухомості, але тепер це стосується і нових, і вторинних будівель, і політики стали більш гнучкими.

По-третє, «гарні будинки», «нові моделі розвитку нерухомості» та «міські оновлення» отримали подальший розвиток.

«Гарні будинки» перейшли від стандарту до реалізації, зосереджуючись на підвищенні якості обслуговування; «нові моделі розвитку» підкреслюють важливість інституційної бази та підтримуючих політик; «міські оновлення» тісно пов’язані з економічною трансформацією, модернізацією управління та впровадженням нових технологій, з урахуванням рекомендацій Міністерства природних ресурсів і Міністерства житлово-комунального господарства 2026 року щодо підтримки міських оновлень, а також очікуваних нових фінансових, податкових і земельних політик.

Четверте, у доповіді вперше згадано про «глибоку реформу системи житлових субсидій», що може стати одним із ключових заходів у 2026 році для підтримки добробуту населення та стабілізації ринку.

Політика у сфері нерухомості, що була сформована у доповіді уряду, тісно пов’язана з регіональними заходами, прийнятими з початку 2026 року.

З-поміж усіх заходів найбільш важливими є «нові сімки» у Шанхаї.

25 лютого Шанхайський департамент житлово-комунального господарства, міське управління житлового господарства, фінансове управління, податкова служба та центр управління житловим фондом спільно опублікували «Повідомлення про подальше вдосконалення та коригування політики у сфері нерухомості міста» (далі — «Повідомлення»).

«Повідомлення» пропонує сім нових правил, що стосуються зниження порогу для купівлі, підвищення лімітів кредитування під іпотеку, оптимізації податків на нерухомість, і набуло чинності з 26 лютого.

Зокрема, у сфері обмежень на купівлю новий пакет заходів зосереджений на внутрішньому кільці міста, розширюючи коло покупців, зокрема тих, хто має «проживання у Шанхаї» понад п’ять років, що збільшує кількість потенційних покупців.

Що стосується кредитування під іпотеку, максимальний ліміт для першої іпотеки під житло підвищено з 1,6 до 2,4 мільйонів юанів. За даними Цзючі, якщо врахувати сім’ї з кількома дітьми та політику підвищення лімітів для зелених будівель, максимальна сума кредиту може сягати 3,24 мільйонів юанів.

Щодо податків, у 2025 році у Шанхаї вже було оптимізовано податкову політику щодо нерухомості, зокрема, для сімей, що купують другу і більше нерухомість, передбачено звільнення від податку на площу понад 60 м². Нова політика передбачає додаткові уточнення для сімей із дітьми.

Головний дослідник Центру житлової політики Гу Юцзя вважає, що у 2026 році ринок нових квартир у Шанхаї послабне, частина попиту перейде на вторинний ринок. У вторинному сегменті зростає частка малих та середніх за ціною квартир, що порушує старі ланцюги купівлі-продажу. Нові політики спрямовані на зменшення витрат і обмежень для нерезидентів.

Заступник директора дослідницького інституту 58 Анцзю Ксіянь Бінь вважає, що нові заходи відповідають тенденції розподілу попиту між первинним і вторинним ринком у Шанхаї, забезпечуючи точкове спрямування нових потреб.

«Нові сімки» вже мають короткостроковий позитивний ефект.

Декілька агентств повідомляють, що після запровадження політик у перший тиждень (7 березня) у Шанхаї було укладено 1324 угоди з вторинною нерухомістю — найвищий показник з 2020 року. За даними офіційного сайту «Онлайн-нерухомість» у період з 1 по 10 березня було укладено 8467 угод, що ймовірно перевищить 15 000 угод за місяць.

«Межа активності ринку» — це ключовий показник, що визначає рівень активності ринку нерухомості: при вищих обсягах угод ринок вважається оживленим, при менших — охолодженим. У цьому місяці обсяг угод зростає, що свідчить про відновлення.

Паралельно з цим і новий ринок первинної нерухомості демонструє ознаки активності: 11 березня у Шанхаї уклали 733 угоди на нові квартири, що значно більше ніж у перших числах місяця, коли уклали близько 300 угод на день.

«Після святкового періоду ринок повертається до нормальної роботи, політичні заходи починають діяти, і Шанхай може стати прикладом стабілізації та відновлення для перших міст країни, сприяючи відновленню всього регіону Янцзи», — зазначає Чжан Бо.

Однак Гу Юцзя додає, що зміни у політиці обмежень у Шанхаї можуть негативно вплинути на сусідні міста регіону. Наступним кроком має бути прискорення співпраці у промисловості та формування раціональної структури попиту та пропозиції, щоб уникнути «відтягування» попиту з Шанхаю.

Коливання ринку нерухомості: причини різні

Після запровадження «нових сімок» у Шанхаї, у Пекіні, Гуанчжоу, Ханчжоу та інших містах також були запроваджені нові заходи щодо оптимізації обмежень на купівлю, субсидій та інших стимулів.

Наприклад, 2 березня у Хайдяньському районі Пекіна було опубліковано «Заходи підтримки для «Haiqing Anju»», що передбачають щомісячну допомогу у розмірі 1000 юанів для випускників, що працевлаштовані у ключових галузях району, на два роки, а також додаткову допомогу у 500 юанів для студентів, що орендують житло у північній частині району.

За даними Цзючі, за перші два місяці 2026 року у країні було прийнято 101 нову політику щодо нерухомості, що трохи менше ніж у 2025 році (107), і трохи більше ніж у 2024 (93).

Завдяки цим заходам, загальний стан ринку залишається коригувальним.

За даними Державного статистичного управління, у січні 2026 року ціни на вторинне житло у 70 містах зупинили тримісячне падіння, у двох містах ціни зросли — у Янчжоу на 0,4% і у Чжаньцзянь на 0,3%. У порівнянні з першою лінією міст, ціни у другому ешелоні зменшилися раніше.

Щодо нових будівель, у 70 містах п’ять показників зросли: у Даляні, Хефеї, Сямені, Ухані та Наньчжуні. Лідером зростання стала Далянь із 0,2%, тоді як у Шанхаї ціна залишилася на рівні попереднього місяця.

Проте у порівнянні з минулим роком ціни на нове житло знизилися: у січні ціни зменшилися на 2,1%, 2,9% і 3,9% відповідно у перших трьох рівнях міст. У лютому тенденція зменшення цін зберігалася, але ринок почав відновлюватися.

За даними Цзючі, у лютому середня ціна вторинного житла у 100 містах становила 12 835 юанів/м², що на 0,54% менше попереднього місяця, але темпи зниження зменшилися на 0,31%.

Ціни на нове житло у лютому становили 17 107 юанів/м², що на 0,04% менше, ніж у січні, але на 2,37% вище ніж торік.

Оренда житла через святковий період зросла через підвищений попит на короткострокову оренду, у 50 містах середня орендна плата становила 33,96 юанів/м²/місяць, що на 0,11% менше ніж у січні, але темпи зниження зменшилися на 0,34%.

Генеральний директор відділу індексних досліджень Цзючі Жіньцзінь зазначила, що після завершення свят і поступового зняття обмежень, а також завдяки активності у високоякісних земельних ділянках у ключових містах, у 2026 році очікується м’яке відновлення ринку, з подальшою диференціацією.

Навіть при стабілізації, усі учасники ринку мають бути готові до коливань і психологічної підготовки.

У Хайнані, де нещодавно запроваджено повну ізоляцію острова, у районі Хайкоу на узбережжі Хайкоу-Ван, агентство Мінас, що займається нерухомістю, за останні два місяці пережило «американські гірки».

Вони спостерігають, що через активність у зв’язку з офіційним закриттям Хайнаньського вільного порту 18 грудня 2025 року та зростання попиту наприкінці року, у грудні 2025 року кількість угод сягала близько 30 на день. Але після Нового року (лютий 2026) у районі та у всьому Хайкоу кількість угод знизилася до однієї цифри. У березні, через наближення до часу вступу дітей до школи, кількість угод знову зросла до близько 30 на день.

Купівля житла у школах — одна з головних потреб у Хайкоу, але покупці — не лише місцеві мешканці.

Компанія China Resources Land надала дані, що через відкриття міжнародних освітніх центрів, університетських філій та шкіл кількість сімей з дітьми, освітніх працівників і висококваліфікованих фахівців значно зросла, і частка клієнтів, що купують нерухомість через потребу у навчанні дітей, становить 15-20%, що є однією з ключових груп зростання.

Це пов’язано з тим, що закриття Хайнаню для зовнішніх інвесторів і талантів сприяє залученню нових гравців.

Проте з макроекономічної точки зору, ринок нерухомості Хайнаню ще не демонструє явних ознак відновлення.

За даними департаменту житлово-комунального господарства Хайнаню, у січні-лютому 2026 року обсяг продажів нових будівель склав 135,94 тис. м², що на 17% менше ніж у минулому році, а сума продажів — 24,2 млрд юанів, що на 19% менше. Середня ціна знизилася до 17 800 юанів/м², що на 2% менше ніж торік. Дані щодо порівняльних показників за попередні місяці не оприлюднені.

Багато експертів вважають, що закриття порту впливає на промисловість, торгівлю та фінанси, і передача впливу на ціни на нерухомість потребує часу.

З прикладу Хайнаню видно, що будь-яка політика щодо нерухомості або особливі стимули, пов’язані з закриттям, мають базуватися на логіці попиту та пропозиції: залученні населення, розвитку промисловості та відновленні потреб.

Історично Хайнань пережив три хвилі «спекуляцій», і після оголошення політики вільного порту у 2018 році залучив інвесторів, але за вісім років покупці стали більш раціональними.

Багато власників нерухомості, що купували у Хайнані, повідомляють, що перед покупкою вони орендували житло щонайменше рік, щоб оцінити умови життя, а деякі навіть подорожували по всьому острову, досліджуючи його, перш ніж ухвалити рішення.

Туристичне місто Санья — один із головних об’єктів нерухомості на острові, тут працюють провідні забудовники, такі як China Resources Land, Poly Development, Dahua Group.

Poly Development з 2012 року активно працює у Санья. Віце-генеральний директор Poly (Hainan) Tourism Development Wang Yue зазначає, що Яйчжоу-вань і Хайтань-вань залишаються переважно місцями для літнього відпочинку та висококласного туризму, але через модернізацію індустрії та приплив працівників у центрі Санья зростає молодіжна аудиторія. За підтримки уряду, компанія збудувала багато житлових комплексів для місцевих мешканців і нових мешканців Хайнаню.

Після запровадження політики вільного порту все більше компаній і фахівців звертають увагу на Хайнань. Різноманітні субсидії приваблюють багато талантів.

Генеральний секретар Асоціації управління багатствами Хайнаню та співзасновник консалтингової компанії «Перша станція вільного порту» Хуан Сюйжуй зазначає, що зростання робочих місць і реальне впровадження промисловості сприяють зростанню цін на нерухомість у районах CBD та ключових промислових парках, але рівень запасів нерухомості на острові залишається високим.

Земельні торги: локальне пожвавлення

Наприкінці лютого у Гуанчжоу відбувся «новий земельний рекорд», що знову привернуло увагу до ринку і додало динаміки «пробудженню» ринку нерухомості.

25 лютого у Гуанчжоу відбувся перший після святковий аукціон земельних ділянок. На майданчику у новому районі Цзюцзянь у районі Чжунцзянь відбувся довгий 9-годинний аукціон із 243 раундами торгів, у якому брали участь вісім компаній, і його дивилися понад 100 тисяч глядачів, сервери кілька разів виходили з ладу.

У підсумку, перемогу здобула компанія Yuexiu Real Estate, яка запропонувала ціну з націнкою 26,6%. Загальна сума угоди склала 23,6 мільярдів юанів, що є другим за обсягом у Гуанчжоу та п’ятим у країні, а ціна за квадратний метр житла — 85 000 юанів, що оновлює рекорд у Гуанчжоу.

Ця ділянка вважається останнім «золотим» об’єктом у центрі Цзюцзянь, найбільш цінною та функціональною за останні десять років.

Аналітик з регіону Гуо Веньсяо зазначає, що у останні роки пропозиція житлових ділянок у Цзюцзянь була обмеженою, а продажі нових будівель залишалися низькими, але ціни залишалися стабільними — середня ціна понад 100 000 юанів за м².

Згідно з планами, загальна площа забудови цієї ділянки становитиме близько 730 000 м², і вона стане комплексом висококласних житлових, комерційних, офісних та освітніх об’єктів, а через тиждень після торгів компанія Yuexiu підписала контракт із Beijing Hualian щодо відкриття першого магазину SKP у південному Китаї саме на цій ділянці.

Крім Гуанчжоу, у лютому у містах Ченду та Ханчжоу також відбулися активні торги. 10 лютого у Ченду, де раніше було припинено забудову, земельна ділянка у районі Паньчжень була знову виставлена на торги і була придбана державною компанією Jinjiang з націнкою 23.03%. 6 і 10 березня у Ханчжоу компанії Poly Development та інші придбали ключові ділянки з націнкою 50% і 16,11%.

Загалом, у 2025 році середня ціна на земельні ділянки у 300 містах зросла на 5,3%, що є найвищим показником за останні чотири роки, але лише 17% ділянок мали націнку понад 1%. Це свідчить про нерівномірність ринку: у деяких регіонах «золоті» ділянки користуються високим попитом, у інших — ні.

Загалом, стандартом для визначення «гарячих» ділянок є ціна понад 5 мільйонів юанів і націнка не менше 15%. У 2025 році лише 0,8% таких ділянок відповідали цим критеріям, і половина з них була у Ханчжоу, Шанхаї та Ченду.

«Попит на ключові ділянки у провідних містах зростає, що свідчить про підвищення обережності ринку. Забудовники все більше вкладають у надійні та високоякісні ділянки, оскільки ринок ще не визначився», — каже Чжан Бо. — «Коли периферійні ділянки перших і трьох рівнів міст, а також центральні ділянки трьох рівнів міст отримають високий попит, це стане ясним сигналом повного відновлення ринку нерухомості».

За даними Цзючі, у 2025 році обсяг продажів житлових земель у 300 містах зменшився на 13,7%, а сума угод — на 10,7%. У січні-лютому 2026 року обсяг продажів знизився приблизно на третину.

Ринок землі переходить від «кількості» до «якості», що сприяє конкуренції за високоякісні ділянки з високими націнками. Вибираються ділянки з вигідним розташуванням, з обмеженою кількістю, з розвиненою інфраструктурою або високою популярністю.

Згідно з даними, «золотий» статус ділянки «地王» у Гуанчжоу зумовлений її високою якістю, а не тимчасовим підйомом ринку. Водночас, у період активності у перших кварталах 2026 року зростання націнок зосереджене саме на перших місяцях року.

У січні-лютому 2026 року активність на земельному ринку зросла. За даними CRIC, середній рівень націнки у ключових містах у лютому становив 9,7%, що на 7,6 пунктів більше ніж у попередньому місяці, але на 2,3 пункту менше ніж у минулому році. Окрім «地王», у містах Шицзячжуан та інших також з’явилися ділянки з високими націнками.

Щодо учасників ринку, основну роль відіграють державні та місцеві інвестиційні компанії.

За даними CRIC, у 2025 році серед 100 найбільших забудовників за кількістю земельних угод 41 — місцеві інвестиційні компанії, 14 — центральні, 29 — регіональні державні підприємства. Водночас, загальні витрати місцевих інвестиційних компаній зменшилися на 15%, а витрати центральних компаній зросли на 20%, що збільшило їхню частку до 50%, зростаючи на 7%.

Згідно з аналітикою Fangzheng Securities, через зменшення запасів, обмеження фінансування та скорочення земельних закупівель у 2026 році очікується зниження обсягів будівництва на 16–20%. Це свідчить про більш раціональне співвідношення попиту та пропозиції, зменшення активності забудовників у закупівлі ділянок.

На початку 2026 року ринок нерухомості демонструє перші ознаки активності. За даними CRIC, у лютому середній рівень націнки у ключових містах становив 9,7%, що на 7,6 пунктів більше ніж у січні, і досяг найвищого рівня за останні 11 місяців, але все ще на 2,3 пункту менше ніж у минулому році. Окрім «地王», у містах Шицзячжуан та інших також з’явилися ділянки з високими націнками.

Щодо учасників, основну роль відіграють державні та місцеві інвестиційні компанії.

За даними CRIC, у 2025 році серед 100 найбільших забудовників за кількістю земельних угод 41 — місцеві інвестиційні компанії, 14 — центральні, 29 — регіональні державні підприємства. Водночас, загальні витрати місцевих інвестиційних компаній зменшилися на 15%, а витрати центральних компаній зросли на 20%, що збільшило їхню частку до 50%, зростаючи на 7%.

Фан Чжень цінує, що через зменшення запасів, обмеження фінансування та скорочення земельних закупівель у 2026 році очікується зниження обсягів будівництва на 16–20%. Це свідчить про більш раціональне співвідношення попиту та пропозиції, зменшення активності забудовників у закупівлі ділянок.

На початку 2026 року ринок демонструє перші ознаки активності. За даними CRIC, у лютому середній рівень націнки у ключових містах становив 9,7%, що на 7,6 пунктів більше ніж у січні, і досяг найвищого рівня за останні 11 місяців, але все ще на 2,3 пункту менше ніж у минулому році. Окрім «地王», у містах Шицзячжуан та інших також з’явилися ділянки з високими націнками.