Как REITs генерируют стабильный пассивный доход: более подробный обзор трех чемпионов по дивидендам

При изучении инвестиционных возможностей с $1,000 важно понимать различия между различными источниками дохода. Например, считается ли продажа акций доходом? В то время как налогом облагаются капитальные прибыли от продажи акций, дивиденды REIT работают по-другому. Недвижимостьные инвестиционные трасты (REIT) обязаны по закону распределять не менее 90% облагаемого налогом дохода акционерам, что делает их специализированным инструментом для стабильных дивидендных выплат, а не только для капитализации.

Понимание преимущества REIT

REIT (недвижимостьный инвестиционный траст) обеспечивает доступ к доходной недвижимости без бремени владения и управления ею. Эти инструменты бывают различных форм, каждая из которых ориентирована на разные сегменты недвижимости. Основное преимущество заключается в их обязательной структуре распределения — в отличие от продажи отдельных акций, акционеры REIT получают предсказуемые потоки доходов, предназначенные для выплаты дивидендов.

Welltower: рост с фокусом на здравоохранение

Welltower (NYSE: WELL) занял позицию доминирующего игрока в сфере недвижимости здравоохранения, работая в сегментах пожилого жилья, пост-острой помощи и медицинской инфраструктуры. Компания недавно объявила о планах сосредоточиться на основном сегменте — пожилом жилье, отказавшись от сегмента амбулаторной медицины.

Финансовые показатели показывают убедительную картину. Результаты за третий квартал показали рост нормализованной FFO на акцию на 21% по сравнению с прошлым годом до $1.34, а чистый операционный доход в тех же магазинах вырос примерно на 15%. Портфель операционного управления пожилым жильем вырос на 20%, что свидетельствует о сильной операционной динамике. За квартал компания вложила $1.9 миллиарда в приобретения и развитие, при этом у нее есть доступная ликвидность в размере $11.9 миллиарда.

Бизнес-модель Welltower делает акцент на интегрированных партнерствах с операторами здравоохранения, а не на пассивной роли арендодателя. Компания работает через три сегмента: объекты пожилого жилья, которыми она управляет напрямую; долгосрочные аренды с тройной чистой арендой, где операторы покрывают все расходы; и недавно запущенное подразделение управления частными фондами, предназначенное для привлечения стороннего институционального капитала для инвестиций в недвижимость здравоохранения. Текущая доходность около 1.5%, что делает ее привлекательной для инвесторов, ориентированных на рост и доход.

Prologis: позиционирование для расширения электронной коммерции и дата-центров

Prologis (NYSE: PLD) управляет крупнейшим в мире портфелем логистической недвижимости, охватывающим примерно 1.3 миллиарда квадратных футов по всему миру. Масштаб компании впечатляет — примерно 3% мирового ВВП ежегодно проходит через ее объекты, что обеспечивает огромные конкурентные преимущества и стабильность арендаторов.

Результаты за третий квартал 2025 года показали исключительные показатели. Основная FFO на акцию выросла на 4.2% до $1.49 при рекордном объеме аренды. За квартал было заключено 62 миллиона квадратных футов новых договоров аренды, а заполняемость портфеля достигла 95.3%. Руководство повысило прогноз на весь год после этих достижений, что связано с ускорением темпов аренды и стратегическим расширением в сегмент дата-центров.

Компания обеспечила 5.2 гигаватта мощности электроснабжения от коммунальных служб, что свидетельствует о агрессивных инвестициях в сегмент дата-центров. Эта диверсификация отвечает росту рынка электронной коммерции, который требует значительно больше логистических площадей, чем традиционная розница. Стратегически расположенные транспортные узлы Prologis позволяют ей максимально эффективно использовать быстрый рост спроса на распределение, одновременно входя в быстрорастущий сектор дата-центров.

Несмотря на более скромную доходность около 3.2%, Prologis увеличил дивиденды уже 12 лет подряд. Крупные клиенты, такие как Amazon, Home Depot и FedEx, обеспечивают надежный долгосрочный доход от аренды, делая этот актив привлекательным для терпеливых инвесторов, ищущих как доход, так и потенциал роста.

Realty Income: стабильность ежемесячных дивидендов

Realty Income (NYSE: O) выделяется благодаря рекордной более чем 30-летней истории роста дивидендов и уникальной ежемесячной структуре выплат, а не стандартной квартальной. Компания выплатила 665 последовательных ежемесячных дивидендов, что свидетельствует о стабильности бизнеса.

Основу бизнеса составляет тройная чистая аренда, при которой арендаторы берут на себя почти все операционные расходы. Сроки аренды обычно составляют 10-20 лет, что обеспечивает предсказуемый и долгосрочный доход. В портфеле более 1500 арендаторов из различных отраслей, с акцентом на неотложные сектора, такие как аптеки, продуктовые магазины и фитнес-центры, которые хорошо выдерживают экономические циклы.

Realty Income осуществляет сделки sale-leaseback, покупая объекты у корпоративных владельцев и сдавая их обратно в аренду, обеспечивая стабильные долгосрочные доходы. Компания также приобретает объекты на стадии разработки для оптимизации арендного дохода. Производительность за третий квартал превзошла ожидания: выручка выросла на 11% по сравнению с прошлым годом до $1.47 миллиарда, а FFO на акцию достигло $1.07 против $0.98 ранее. Заполняемость портфеля осталась высокой — 98.7%.

Текущая доходность приближается к 5.7%, значительно превышая среднюю доходность в 1.2% по акциям S&P 500. Это делает Realty Income особенно привлекательной для инвесторов, ориентированных на пассивный доход от дивидендов. Диверсифицированная база недвижимости и бизнес-модель, похожая на крепость, обеспечивают защиту от рисков и стабильные выплаты.

Ваше инвестиционное решение

Каждый REIT ориентирован на разные приоритеты инвесторов. Realty Income подходит тем, кто ищет максимальную текущую доходность и уверенность в ежемесячных выплатах. Prologis привлекает инвесторов, готовых принять более низкую текущую доходность ради долгосрочного роста и стратегического положения в логистике и дата-центрах. Welltower предлагает сбалансированное участие в растущем секторе недвижимости здравоохранения с впечатляющей операционной динамикой.

Также важно учитывать налоговые последствия — дивиденды REIT обычно состоят из обычного дохода, капитальных прибылей и возврата капитала, каждый из которых облагается налогом по-разному. Эта структура существенно отличается от продажи отдельных акций, где налог на капитальные прибыли зависит от срока владения. Обязательное распределение обеспечивает стабильные выплаты, предназначенные для предоставления реального дохода, а не только для капитализации.