Изучение соглашений о домашнем капитале: Полное руководство по этой новой альтернативе финансирования

Понимание основ соглашений о домашней собственности

Если традиционные кредитные двери для вас закрыты, соглашения о домашней собственности становятся все более популярным способом получения средств. В отличие от обычных кредитов под залог недвижимости или линий кредита, которые используют ваш текущий капитал, эти соглашения основаны на принципиально иной модели: они предоставляют немедленные деньги в обмен на будущую долю в росте стоимости вашей недвижимости.

Когда вы заключаете соглашение о разделе собственности с партнером по капиталу, вы получаете единовременную выплату. Взамен вы предоставляете этому партнеру контрактное право получать заранее определенный процент от будущего роста стоимости вашего дома. Прелесть этого подхода в его гибкости — вы можете выйти из соглашения в любое время, когда это станет возможным, а срок обычно составляет от 10 до 30 лет в зависимости от провайдера.

Чем механика отличается от традиционного финансирования через капитал

Самое заметное отличие соглашений о домашней собственности от стандартных кредитов — отсутствие ежемесячных платежей или начисляемых процентов. Поскольку такие соглашения не функционируют как традиционные кредиты, они полностью обходят обычные долговые структуры. Вместо регулярных платежей вы погашаете обязательство по завершении соглашения — через продажу дома, полное выкуп доли партнера или рефинансирование.

Профессиональный оценщик определяет начальную стоимость вашего дома, которая служит базой для расчета вашей кредитоспособности. Некоторые партнеры по капиталу корректируют эту оценочную сумму, чтобы установить свою начальную позицию. Этот метод оценки выполняет двойную функцию: он определяет, сколько капитала вы можете получить, и одновременно защищает партнера от возможного снижения стоимости недвижимости.

Юридическая позиция и ваши права собственности

После подписания соглашения партнер по капиталу накладывает на ваше имущество залог. Если у вас уже есть ипотека, этот залог занимает вторую позицию — то есть ваш кредитор получает приоритет при взыскании. Важно, что вы сохраняете полное право собственности на дом; партнер по капиталу не имеет никакой доли собственности. Эта разница позволяет вам продавать недвижимость в любой момент до истечения срока соглашения.

Право собственности и область применения

Большинство провайдеров сосредоточены исключительно на односемейных, занимаемых владельцем, первичных резиденциях, хотя некоторые расширили свою деятельность на вторые дома, дачи и инвестиционные портфели. География также важна — ваше местоположение существенно влияет как на шансы одобрения, так и на процент доли, которую потребует партнер по капиталу.

Что вы фактически платите: структура реальных затрат

Перед заключением соглашения о домашней собственности важно понять структуру сборов. Обычно такие соглашения предусматривают:

Начальные расходы — обычно включают плату за оформление кредита в размере от 3% до 5% от суммы аванса, оценочный сбор ($200-$1,250), сборы за осмотр дома ($650-$1,050), услуги по оформлению титула ($200-$900) и эскроу-сервисы ($250-$500). Эти расходы — ваши первоначальные затраты из кармана.

Расходы при выходе — могут накапливаться при расторжении соглашения или по его истечении. Возможно, потребуется повторная оценка, осмотр дома и услуги по оформлению титула. Если вы продаете недвижимость, к этим расходам добавляются комиссионные агентства по недвижимости — обычно 5-6% от цены продажи.

Совокупность этих затрат делает сравнение нескольких провайдеров и альтернативных источников финансирования (включая традиционных кредиторов по ипотеке) особенно важным для понимания реальных долгосрочных затрат.

Как определяется итоговая сумма выплаты

Расчет конечной стоимости — это точка финансового расчета. Оценка стоимости вашего дома — либо по фактической цене продажи, либо по новой оценке — определяет, что вы в конечном итоге должны.

В сценариях роста стоимости вы платите партнеру по капиталу либо процент от конечной стоимости дома, либо процент только от прироста стоимости. Если стоимость остается стабильной, обычно платите либо процент от конечной стоимости, либо сумму вашего первоначального аванса. При снижении стоимости структура варьируется в зависимости от провайдера — вы можете платить процент от уменьшенной конечной стоимости, часть вашего первоначального аванса или ничего не платить, в зависимости от условий контракта.

Эта структура, зависящая от результата, означает, что ваша обязательство по выплате напрямую связано с рыночной ситуацией, что создает естественное совпадение интересов между вами и инвестором по капиталу.

Оценка компромиссов

Соглашения о домашней собственности подходят тем, чей доход, кредитный профиль или денежные потоки не позволяют традиционное заимствование. Для тех, у кого нет доступа к традиционным источникам финансирования, они открывают доступ к капиталу, который иначе был бы недоступен.

Однако есть и недостатки, требующие серьезного рассмотрения. Процент доли, которую вы отдаете, может привести к значительной передаче богатства, если стоимость вашей недвижимости существенно вырастет. Обязательное залоговое положение создает сложности при последующем рефинансировании или получении дополнительного капитала. Сложность расчетов при выходе и возможные принудительные продажи требуют тщательного изучения условий контракта.

Где искать этих новых провайдеров

Соглашения о домашней собственности пока недоступны через традиционные каналы — ипотечные кредиторы, банки и кредитные союзы их не предлагают. Вместо этого, компании с венчурным финансированием, специализирующиеся на этих продуктах, обслуживают определенные географические рынки.

Географические ограничения определяют текущий ландшафт (по состоянию на февраль 2024):

Aspire работает в Калифорнии, Колорадо, Флориде, Массачусетсе и Вашингтоне. HomePace обслуживает Аризону, Колорадо, Иллинойс, Миннесоту, Северную Каролину, Огайо, Теннесси, Юту и Вашингтон. HomeTap охватывает жителей 16 штатов, включая Аризону, Калифорнию, Флориду, Мичиган, Миннесоту, Неваду, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северную Каролину, Огайо, Орегон, Пенсильванию, Южную Каролину, Юту, Виргинию и Вашингтон.

Point обладает самой широкой сетью, охватывая 26 штатов и округ Колумбию: Аризону, Калифорнию, Колорадо, Коннектикут, Флориду, Джорджию, Гавайи, Иллинойс, Индиану, Мэриленд, Массачусетс, Мичиган, Миннесоту, Миссури, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северную Каролину, Огайо, Орегон, Пенсильванию, Южную Каролину, Теннесси, Юту, Виргинию, Вашингтон и Висконсин.

Splitero присутствует в отдельных районах Калифорнии, Колорадо, Орегона, Юты и Вашингтона. Unison обслуживает самую широкую географию — 29 штатов и округ Колумбию: Аризону, Калифорнию, Колорадо, Делавэр, Флориду, Иллинойс, Индиану, Канзас, Кентукки, Массачусетс, Мичиган, Миннесоту, Миссури, Небраску, Неваду, Нью-Джерси, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Северную Каролину, Огайо, Орегон, Пенсильванию, Род-Айленд, Южную Каролину, Теннесси, Юту, Виргинию, Вашингтон и Висконсин.

Unlock охватывает 14 штатов: Аризону, Калифорнию, Колорадо, Флориду, Мичиган, Нью-Джерси, Северную Каролину, Орегон, Пенсильванию, Южную Каролину, Теннесси, Юту, Виргинию и Вашингтон.

Как принять решение

Соглашения о домашней собственности занимают нишу в более широком спектре финансовых решений. Они решают конкретные задачи для определенных заемщиков, одновременно вводя свою сложность и риски. Перед принятием решения сравните предложения нескольких провайдеров и тщательно оцените альтернативные стратегии доступа к капиталу, чтобы убедиться, что этот инструмент действительно соответствует вашим финансовым целям.