Как Realty Income увеличила выплаты дивидендов 133 раз: внутреннее руководство по легендарной истории роста дивидендов

Realty Income (NYSE: O) выделяется как одна из самых стабильных компаний, выплачивающих дивиденды на рынке. С момента выхода на биржу в 1994 году этот инвестиционный траст в недвижимость увеличил свой ежемесячный дивиденд 133 раза — это выдающийся показатель, который выделяет его среди большинства доходных инвестиций.

Рекорд, говорящий сам за себя

Что делает историю дивидендов Realty Income особенно впечатляющей, так это не только общее число увеличений, но и их стабильность. Компания выплатила 666 последовательных ежемесячных дивидендов без перерыва. Еще более впечатляюще, что она увеличила выплаты на 113 последовательных кварталов. Немногие корпорации в мире достигают такого уровня дисциплинированного и регулярного роста дивидендов.

Стратегия проста: инвестировать в качественную недвижимость, сдаваемую в аренду ведущим арендаторам отрасли, генерировать стабильный денежный поток и систематически возвращать больше капитала акционерам. Этот многодецентный подход превратил Realty Income в шестой по величине REIT в мире, владеющий более 15 500 объектов недвижимости в 9 странах.

Почему дивиденды остаются надежными

Последнее увеличение ежемесячного дивиденда довело выплату до $0,27 на акцию, что соответствует годовой дивидендной доходности в $3,24. Важно понять, сможет ли Realty Income реально позволить себе такую выплату. Цифры показывают, что да.

Скорректированные средства от операций (FFO) прогнозируются в диапазоне от $4,25 до $4,27 на акцию в этом году. Это примерно 76% от скорректированных FFO — вполне комфортный уровень для REIT. Кроме того, компания ожидает получить $843,5 миллиона скорректированного свободного денежного потока после дивидендов, что обеспечивает значительный капитал для реинвестирования.

Основой стабильности этих показателей является диверсификация портфеля. Realty Income владеет торговыми объектами, промышленными складами, дата-центрами и игровыми залами — все они обеспечены долгосрочной чистой арендой с крупными арендаторами. Эти сектора обычно лучше переживают экономические циклы, что защищает дивиденды от внезапных потрясений.

REIT также поддерживает элитный баланс: он входит в число всего 10 REIT с рейтингами облигаций A3/A- или выше. Эта финансовая устойчивость обеспечивает достаточную ликвидность для финансирования роста и сохранения дивидендов.

Двигатель продолжительного роста дивидендов

Realty Income не просто поддерживает свои дивиденды — он активно их увеличивает за счет расширения. В этом году компания инвестирует примерно $6 миллиард в новые объекты, в основном через приобретения.

Рынок для таких инвестиций остается огромным: руководство оценивает возможность в $14 триллион в сегменте недвижимости с долгосрочной арендой в США и Европе. Помимо традиционных сегментов розничной торговли и складов, Realty Income начал диверсифицировать портфель в более доходные вертикали. В 2023 году компания сделала свою первую инвестицию в игровую индустрию (вкладываясь в рынок на сумму $400 миллиард) и недавно вошла в кредитные инвестиции, такие как кредиты под залог недвижимости.

Эта стратегия диверсификации создает дополнительные возможности. В третьем квартале Realty Income привлек $97 миллиард потенциальных сделок, но завершил только $3,9 миллиарда — что позволяет компании оставаться очень избирательной. Инвестиции в Европе принесли среднюю начальную доходность в 8%, по сравнению с 7% внутри страны, что демонстрирует доступ к более широкому спектру возможностей.

Недавний пример: Realty Income вложил $800 миллион в привилегированные акции CityCenter Las Vegas, получив право первоочередного выкупа при будущих продажах недвижимости. Это показывает, как REIT превратился из простого сбора арендных платежей в более сложную систему капиталовложений.

Итог для инвесторов, ищущих доход

Realty Income демонстрирует, как хорошо управляемый REIT может стабильно повышать дивиденды на протяжении десятилетий. Текущая доходность в 5,6%, сильное финансовое положение и огромный потенциальный рынок позволяют компании продолжать рост дивидендов. Для инвесторов, ищущих устойчивый, ежемесячный и растущий пассивный доход, этот опыт говорит о высокой устойчивости модели.