Использование капитала дома: объяснение обратной ипотеки, HELOC и кредита под залог дома

Ваш дом может быть вашим крупнейшим финансовым активом. Согласно данным Pew Research Center, в 2021 году доля домашнего капитала составляла почти 45% от медианного чистого состояния владельцев жилья в США. Этот значительный капитал можно превратить в доступные наличные средства, когда жизненные обстоятельства требуют этого, — но процесс значительно различается в зависимости от выбранного вами метода заимствования.

Понимание ваших вариантов: три различных пути доступа к домашнему капиталу

Предположим, ваша недвижимость оценена в $250,000, а задолженность по ипотеке составляет $100,000. Это оставляет вам $150,000 в капитале. Если вы возьмете второй кредит — скажем, HELOC или кредит под домашний капитал — на сумму $50,000, ваш доступный капитал сократится до $100,000. Каждый метод заимствования работает по-разному, и понимание этих различий крайне важно перед принятием решения.

Все три варианта — обратная ипотека, кредит под домашний капитал и HELOC — позволяют вам разблокировать стоимость вашего дома и получить средства для различных целей. Однако они имеют разные структуры, сроки и требования. Поскольку ваш дом служит залогом, кредитор может предъявить права на него в случае дефолта, что делает это решение особенно важным.

Обратная ипотека: доход без ежемесячных обязательств

Обратная ипотека открывает двери для заемщиков в возрасте 62 лет и старше. Этот продукт функционирует иначе, чем традиционные кредиты под домашний капитал: вместо регулярных платежей вы получаете выплаты от кредитора. Они могут быть в виде единовременной суммы, кредитной линии или периодических ежемесячных платежей. Пока вы проживаете в доме, погашение не требуется.

Кредит становится обязательным к выплате, когда вы переезжаете, умираете или продаете недвижимость. Для программ, застрахованных FHA, максимальные суммы кредита обычно составляют $417,000, хотя в регионах с высокими ценами, таких как Аляска и Гавайи, допускаются суммы до $625,500. Ожидайте сборы за оформление в размере от $2,500 до $6,000 согласно руководству FDIC, хотя у кредиторов, не являющихся FHA, могут быть другие условия.

Этот продукт подходит для «богатых домом, бедных наличными» пенсионеров, ищущих стабильный доход без обязательств по платежам. Однако есть важный компромисс: после вашей смерти, скорее всего, вашему наследству придется продать дом, чтобы погасить долг. Если сохранение семейного дома для наследников важно, этот вариант может разочаровать.

Кредит под домашний капитал: предсказуемое заимствование для известных расходов

Иногда его называют вторым ипотечным кредитом, он похож на традиционное финансирование. Вы берете сумму единовременно и погашаете ее в согласованный срок. В отличие от средств по первому кредиту — который покупает недвижимость — эти средства можно использовать практически для любых целей: ремонт, консолидация долгов, образование или чрезвычайные расходы.

Возрастных ограничений нет, а лимиты заимствования обычно ограничены 80-85% вашего капитала, хотя некоторые кредиторы предлагают более высокие показатели. Чем дольше вы владеете домом, тем больше обычно можете получить. Процентные ставки часто остаются фиксированными, что обеспечивает предсказуемость платежей, хотя некоторые продукты имеют плавающие ставки, баллонные платежи или штрафы за досрочное погашение. Внимательно изучите все условия — ваши платежи могут меняться в течение срока кредита.

Этот подход лучше всего подходит, когда вам нужна значительная сумма для конкретного, запланированного проекта. Структура с фиксированной ставкой обеспечивает уверенность в платежах, что привлекает заемщиков, предпочитающих простое финансовое планирование.

HELOC: гибкость по требованию

В отличие от получения всей суммы сразу, HELOC работает как кредитная карта, обеспеченная вашим домашним капиталом. Вы снимаете только то, что вам нужно, до предварительно одобренного лимита. Эта гибкость особенно полезна, когда расходы на проект остаются неопределенными.

Большинство HELOC имеют период «тянущего» кредита — возможно, 10 лет — в течение которого вы получаете доступ к средствам и платите только проценты. После этого начинается период погашения, обычно 20 лет, когда вы погашаете основную сумму и проценты. Некоторые продукты позволяют продлить или возобновить период «тянущего» кредита. Плавающие процентные ставки распространены, поэтому ставки могут колебаться.

Этот вариант подходит для ремонта, улучшения дома или текущих расходов, когда окончательная сумма еще не определена.

Навигация по кредитным вызовам

Среди трех вариантов обратные ипотеки обычно более снисходительны к низким кредитным рейтингам, поскольку они не требуют ежемесячных платежей при продолжении проживания. Однако кредиторы все равно оценивают вашу способность оплачивать налоги на имущество, обслуживание и страхование. Кроме того, требование к возрасту 62 лет исключает более молодых заемщиков.

Кредиты под домашний капитал и HELOC обычно требуют хорошего или отличного кредитного рейтинга, хотя существует множество кредиторов. Поиск подходящих вариантов может помочь найти предложения, готовые работать с несовершенными кредитными историями.

Принятие решения

Ваш выбор зависит от вашего возраста, сроков и потребностей. Пожилые люди, ищущие доход для выхода на пенсию с гибкостью, могут склоняться к обратной ипотеке. Те, кто планирует крупные расходы с известными затратами, предпочитают предсказуемость кредита под домашний капитал. Заемщики, ценящие гибкость и неопределенные расходы, склоняются к HELOC. Каждый продукт имеет свои преимущества и ограничения — нет универсально лучшего варианта, есть только подходящий для ваших обстоятельств.