Всё, что вам нужно знать о раскрытии информации о закрытии ипотеки: важные вопросы, которые следует задать вашему кредитору

Раскрытие информации о закрытии сделки — один из самых важных документов в процессе получения жилищного финансирования. Эта обязательная форма предоставляет подробную разбивку по вашему кредиту — от точной суммы наличных, необходимых при закрытии, до вашей процентной ставки и ежемесячных платежей. Тщательное понимание этого документа помогает избежать дорогостоящих сюрпризов и обеспечивает осознанное решение о, возможно, самой крупной финансовой ответственности в вашей жизни.

Почему важно раскрытие информации о закрытии сделки

Во время кризиса на рынке жилья 2008 года множество заемщиков узнали слишком поздно, что их ипотека содержит неблагоприятные условия, которые они полностью не поняли — включая баллонные платежи и растущие ставки. Раскрытие информации о закрытии сделки создано специально, чтобы предотвратить повторение такой ситуации. Эта пятистраничная федеральная форма предназначена для прозрачности условий кредита и помогает вам оценить как доступность, так и риск вашего ипотечного кредита до подписания.

Однако прозрачность помогает только при активном участии. Многие заемщики пропускают этот шаг, полагая, что кредиторы укажут на проблемы. Эта предпосылка рискованна. Вместо этого рассматривайте раскрытие информации как возможность задать вопросы ипотечному кредитору и проверить каждую деталь.

Понимание временной шкалы раскрытия информации о закрытии сделки

Федеральный закон требует трехдневного ожидания между моментом, когда ваш кредитор предоставляет раскрытие информации, и моментом, когда вы можете завершить сделку. Этот промежуток специально создан, чтобы дать вам достаточно времени для изучения условий кредита и сравнения их с первоначальной оценкой кредита. В этот период подготовьте вопросы для ипотечного кредитора о любых расхождениях или непонятных пунктах.

Если после получения раскрытия произойдут существенные изменения в вашем кредите — например, изменение годовой процентной ставки (APR) более чем на одну восьмую процентного пункта по фиксированным ставкам или на четверть процентного пункта по плавающим ставкам — ваш кредитор обязан предоставить обновленное раскрытие и сбросить счетчик трехдневного периода для проверки.

Что раскрывает каждая страница раскрытия информации о закрытии сделки

Страница 1: Основная информация о кредите

На этой странице указаны все участники (заемщик, продавец, если применимо, кредитор и агент по расчетам), а также основные характеристики кредита. Вы узнаете тип кредита (30-летняя фиксированная конвенциональная ипотека, FHA, VA и т.д.), сумму займа, вашу процентную ставку и сумму ежемесячного платежа. Важным является то, что этот раздел уточняет, может ли ваша ставка и платеж увеличиваться со временем.

Страница также раскрывает любые особые условия: включает ли ваш кредит баллонный платеж, который должен быть погашен в конце срока? Есть ли штрафы за досрочное погашение? Будет ли ваш ежемесячный платеж включать суммы для эскроу по страхованию жилья, налогам на имущество, взносам HOA и ипотечному страхованию?

Страница 2: Детализированные расходы

Этот раздел разбивает все расходы на две категории: те, где у вас была возможность сравнить предложения, и те, где такой возможности не было. Вы увидите сборы за оформление, пункты, сборы за заявку и андеррайтинг, страхование титула, оценки, инспекции и регистрационные сборы. Каждая строка указывает, какая сторона получает плату и оплачена ли она уже.

Страница 3: Требования к наличным средствам и корректировки

Здесь указана точная сумма наличных, необходимая для закрытия сделки, ваш первоначальный взнос и залог (если покупка). Более важно, что эта страница объясняет любые различия между оценкой кредита и раскрытием информации о закрытии, с конкретными причинами каждого расхождения.

Страница 4: Особенности и защиты кредита

Этот раздел касается допустимости передачи кредита — сможет ли будущий покупатель взять на себя ваш кредит или потребуется новое финансирование. Он описывает штрафы за просрочку платежа, объясняет, может ли отрицательная амортизация увеличить ваш баланс, и указывает, принимает ли ваш кредитор частичные платежи.

Страница 5: Обзор долгосрочных затрат

Последняя страница показывает общую сумму основного долга и процентов, которые вы заплатите за весь срок кредита. Включены предупреждения о ограничениях рефинансирования и последствиях при форс-мажоре — в частности, будете ли вы нести ответственность за недостаток, если дом продан за сумму меньше, чем вы должны.

Важные вопросы, которые стоит задать своему ипотечному кредитору

Перед закрытием задайте эти вопросы, чтобы полностью понять условия:

Вопросы о ставке и платежах

• Зафиксирована ли моя процентная ставка? Если нет, каковы условия и сроки?
• Могут ли моя ставка или ежемесячный платеж измениться после закрытия? При каких обстоятельствах?
• Какая у меня годовая процентная ставка (APR) по сравнению с заявленной ставкой?

Вопросы о расходах и сборах

• Почему расходы на закрытие увеличились или уменьшились по сравнению с моей оценкой?
• Какие сборы можно было бы обсудить или сравнить?
• Все ли сторонние сборы точны? Увеличились ли они более чем на 10% по сравнению с оценкой?

Вопросы о характеристиках кредита

• Включает ли мой кредит баллонный платеж? Когда он должен быть погашен?
• Какой у меня штраф за досрочное погашение, если есть?
• Какие штрафы за просрочку платежа и когда они применяются?

Вопросы о платежах и эскроу

• Что именно входит в мой ежемесячный платеж?
• Включены ли в него налоги на имущество и страхование жилья?
• Может ли мой платеж увеличиться из-за роста сумм эскроу?

Сравнение оценки кредита и раскрытия информации о закрытии сделки

Ваш первоначальный расчет кредита, предоставленный при подаче заявки, должен служить ориентиром. Некоторые пункты должны оставаться без изменений:

• Ваша ставка (if зафиксирована и срок фиксации не истек)
• Комиссии брокера или кредитора
• Услуги, для которых вам не разрешалось сравнивать предложения
• Налоги на передачу
• Регистрационные сборы (они не должны увеличиться более чем на 10%)

Если что-то из этого изменилось без объяснения, немедленно свяжитесь с вашим кредитором или агентом по расчетам. Даже незначительные расхождения требуют разъяснений, поскольку ошибки могут накапливаться за десятилетия платежей.

После подписания: что дальше

Подписание раскрытия информации о закрытии сделки — это лишь подтверждение получения, оно не обязывает вас продолжать сделку. Если что-то вызывает у вас сомнения, вы имеете право отказаться от сделки, хотя возможные последствия включают потерю залоговых средств или необходимость компенсировать продавцу за перенос даты.

Если вы решите продолжить, обычно у вас есть три рабочих дня для организации перевода по wire или кассового чека для внесения первоначального взноса и расходов на закрытие. После подписания финальных документов ваш кредитор финансирует сделку. После этого вы получите финальный расчетный акт, и если расходы были завышены, — возврат разницы.