Понимание значения термина «Contingent» в недвижимости

Когда вы выбираете дом, статус объявления о продаже рассказывает важную историю о том, на каком этапе находится сделка. Один из статусов, с которым вы часто столкнетесь, — это «contingent» — но что именно означает «contingent»? Проще говоря, когда недвижимость указана как «contingent», это означает, что продавец принял предложение покупателя, но сделка еще не завершена. Покупатель все еще может отказаться от соглашения при определенных обстоятельствах, не потеряв залоговую сумму. Для тех, кто проходит через процесс покупки дома, понимание этого термина крайне важно для принятия обоснованных решений.

Почему важны условия contingents для вашей покупки

Прежде чем перейти к конкретным типам условий contingents, стоит понять, зачем они существуют и как защищают вас как покупателя. Когда вы подписываете договор купли-продажи, обычно вы вносите earnest money — залог — на эскроу-счет. Этот депозит показывает вашу серьезность — вы готовы компенсировать продавцу, если сделка сорвется, сняв дом с рынка. Однако без условий contingents вы потеряли бы эти деньги, если обстоятельства вне вашего контроля помешают завершить покупку.

Здесь contingents выступают в роли вашей страховки. Эти договорные положения позволяют вам выйти из соглашения без штрафа, если до закрытия возникнут серьезные проблемы. Они защищают обе стороны — и покупателя, и продавца, уточняя, в каких случаях можно отказаться от сделки. Продавец принимает contingent-предложение, потому что earnest money дает ему некоторую гарантию, а вы сохраняете гибкость, если во время покупки возникнут непредвиденные сложности.

Восемь основных условий contingents, которые должен знать каждый покупатель

Понимание значения «contingent» требует знакомства с основными типами условий contingents, с которыми можно столкнуться. Вот восемь наиболее распространенных:

Требования к раскрытию информации и прозрачности

Закон штата обычно требует, чтобы продавцы раскрывали известные проблемы с их недвижимостью до или после подписания договора. Продавец должен письменно информировать вас о проблемах с фундаментом, повреждениях крыши, сантехникой или других существенных дефектах, о которых он знает. Условие раскрытия позволяет вам выйти из сделки, если эти сведения вызывают опасения. Такой тип contingents гарантирует, что вы принимаете решение, основываясь на полной информации, а не обнаруживаете проблемы после закрытия.

Условие профессиональной инспекции дома

Включение условия инспекции дома в договор — один из самых разумных способов защиты. Этот пункт дает вам определенное окно — обычно 7-10 дней — чтобы нанять профессионального инспектора, который тщательно осмотрит состояние недвижимости. По результатам инспекции у вас есть три варианта: продолжить покупку без изменений, договориться о ремонтах (или кредитах) с продавцом или отказаться без штрафа.

Чтобы показать искренний интерес к объекту, вы можете изменить это условие, установив порог стоимости ремонта. Например, указать, что вы продолжите сделку, если ремонт не превысит $5,000, что также даст продавцу уверенность, что вы не будете использовать инспекцию как предлог для отказа без веской причины.

Защита от оценки стоимости (appraisal contingency)

Условие оценки защищает вас, если стоимость дома по оценке ниже вашей цены предложения. Поскольку кредиторы требуют, чтобы стоимость недвижимости соответствовала цене покупки, это условие обязательно при ипотеке. Если оценка окажется низкой, вы можете пересмотреть цену или отказаться от сделки. Покупатели за наличные обычно не включают это условие, так как они не связаны требованиями кредитора.

Условие ипотечного кредита или финансирования

Условие ипотечного кредита — также называемое условием финансирования — позволяет вам отказаться, если не удастся получить необходимый заем. Даже если вы предварительно одобрены для ипотеки, кредитор все равно должен одобрить конкретную недвижимость. Также определенные действия могут поставить под угрозу ваше одобрение: взятие нового долга, смена работы или потеря работы во время действия договора могут вызвать проблемы с финансированием. Это условие защищает вас от таких ситуаций.

Условие титула и чистого владения

Условие титула позволяет вам выйти из сделки, если есть нерешенные проблемы с правом собственности, мешающие чистому владению. Даже при оплате наличными включение этого условия разумно, чтобы избежать будущих споров о праве собственности. Чистый титул также необходим для получения страхования титула, которое требуют кредиторы и которое защищает ваши инвестиции от будущих претензий.

Условие продажи вашего текущего дома

Если вы продаете свой текущий дом, чтобы финансировать покупку, условие продажи дома делает ваше предложение зависимым от успешной продажи вашей текущей недвижимости. Продавец может продолжать показывать дом и принимать резервные предложения, пока ваше условие активно. В описаниях объектов могут встречаться фразы вроде «contingent with kick-out» или «active with kick-out», что означает, что продавец оставляет за собой право принять более выгодное предложение, если вы не сможете быстро снять условие.

Условие страхования жилья

Некоторые объекты — особенно в районах с высоким риском стихийных бедствий, таких как Флорида — дорого или невозможно застраховать из-за местоположения или истории убытков. Большинство ипотечных кредиторов требуют страхование жилья, а многие объекты также требуют отдельного страхования от ураганов или наводнений. Условие страхования позволяет вам выйти из сделки, если стоимость страховки значительно превышает ожидания, защищая вас от финансовых обязательств, которые могут стать неподъемными.

Условие ассоциации домовладельцев (HOA)

Для объектов в жилых сообществах с HOA важно ознакомиться с правилами, финансовой отчетностью и протоколами собраний до закрытия сделки. Это условие позволяет вам отказаться, если устав, условия или ограничения ассоциации запрещают что-то важное для вас — например, сдачу в аренду, содержание нескольких домашних животных или парковку автомобиля во дворе. Также вы можете выйти, если у ассоциации возникнут серьезные финансовые проблемы, которые могут привести к специальным взносам.

Расшифровка статусов «contingent» и что они означают

Когда дом находится в статусе «под контрактом», но сделка еще не завершена, разные статусы объявления описывают, на каком этапе находится процесс:

Статус «Contingent»

Покупатель еще не выполнил все условия, указанные в договоре. Если вы заинтересованы, можете подать резервное предложение, если продавец их принимает. Этот статус просто означает «под контрактом», но условия еще не выполнены.

Активные объявления с условием «contingent»

Объявление «active contingent» означает, что продавец все еще показывает дом и принимает резервные предложения, несмотря на то, что уже есть contingent-предложение. В описании могут быть фразы «contingent: continue to show» или «contingent: no show», в зависимости от того, разрешены ли показы. Этот статус говорит о том, что продавец еще не полностью привязан к текущему покупателю.

«Kick-Out» — условие с правом отказа

Условие «kick-out» позволяет продавцу расторгнуть текущий договор, если он получает лучшее предложение. Текущий покупатель обычно получает короткое окно, чтобы снять свои условия, прежде чем продавец сможет официально принять новое предложение. Такая схема позволяет активно рекламировать объект.

Другие типы статусов contingents

Дополнительные статусы включают «Contingent Probate» (когда продажа требует одобрения суда по наследству), «Short-Sale Contingent» (когда все залогодержатели должны одобрить), и иногда «Contingent: No Kick-Out» (когда продавец обязуется не принимать конкурирующие предложения).

Различие между «Pending» и «Contingent»: что означает каждое

Разница между «contingent» и «pending» отражает, насколько далеко продвинулась сделка. «Contingent» означает, что покупатель еще работает с условиями — возможно, только подписал договор или обнаружил проблемы после инспекции. «Pending» означает, что все условия выполнены, и сделка должна завершиться в запланированные сроки.

Иногда база данных объявлений обновляется с задержкой, и дом может быть фактически «contingent» или уже закрыт, но все еще отображается как «pending». Главное отличие: «contingent» — еще есть неопределенность, а «pending» — сделка практически завершена, остается только финализация.

Ответы на наиболее важные вопросы

Можно ли делать предложение по объекту, указанному как «contingent»?

Да, если продавец принимает резервные предложения. Вы можете подать резервное предложение, которое вступит в силу, если основная contingent-сделка сорвется. Однако ваше предложение будет вторичным, пока не снимут условия или сделка не провалится.

Может ли продавец отказаться от contingent-сделки?

Обычно — нет, если только в контракте не прописаны условия для продавца (например, необходимость найти замену жилью). Однако с условием «kick-out» продавец может расторгнуть сделку, чтобы принять более выгодное предложение, если покупатель не быстро снимет свои условия.

Что происходит, если contingent-предложение проваливается?

Если сделка по причине, прописанной в договоре, не состоится, вы получите полный возврат залога. Продавец сможет принять резервное предложение или снова выставить объект на продажу.

Стоит ли отказываться от условий contingents?

Отказываться от условий обычно не рекомендуется, хотя в конкурентных рынках покупатели иногда вынуждены идти на это. Впрочем, отказ от условий создает серьезный риск: если финансирование не пройдет, оценка окажется низкой, инспекции выявят крупные проблемы или возникнут проблемы с титулом, — вы можете понести значительные убытки. Небольшое преимущество в привлекательности предложения редко оправдывает финансовые риски.

Понимание того, что означает «contingent» — и как работают эти защитные условия — дает вам возможность вести переговоры уверенно и защищать свои интересы на протяжении всего процесса покупки дома.