Коли слід використовувати положення про ескалацію у вашій пропозиції?

Конкурентна пропозиція у ринку продавця — це складно. Якщо вам подобається об’єкт нерухомості, потрібно виділитися серед інших покупців — але як зробити це без надмірних зобов’язань? Одна з стратегій, яка набирає популярності, — клауза підвищення ціни, інструмент, що дозволяє вашій пропозиції автоматично зростати, якщо хтось перевищить вашу ставку, до максимальної ціни, яку ви встановили.

Розуміння механізму клауза підвищення ціни

Клауза підвищення ціни працює як вбудовані переговори. Замість того, щоб вручну підвищувати свою пропозицію кожного разу, коли хтось робить ставку вищу, ця клауза робить це автоматично. Ось що її активує: коли продавець отримує кілька пропозицій, ваша ціна зростає на вказану вами суму — скажімо, $5,000 за крок — доки не досягне вашого максимального ліміту.

Зазвичай у цю клауза входять:

• Ваша початкова ставка (наприклад, $400,000)
• Сума збільшення кожного разу (наприклад, $5,000)
• Ваш абсолютний максимум ціни (наприклад, $415,000)
• Документальні підтвердження існування конкурентних пропозицій

Реальний сценарій: як розгортається торгова війна

Уявіть: ви пропонуєте $400,000 з лімітом підвищення $5,000 і верхньою межею $415,000. Конкурент входить з пропозицією $403,000. Миттєво ваша ставка підскакує до $408,000 — переговори не потрібні.

Тепер може статися дві речі:

Сценарій 1 — ви легко перемагаєте: у конкурента немає клауза підвищення ціни, тому його ставка залишається $403,000. Ваша — $408,000 — і ви отримуєте перемогу.

Сценарій 2 — боротьба триває: обидва маєте клауза підвищення ціни. Їхня ставка може зростати по $3,000 з лімітом $412,000. Бідви продовжують зростати, доки один з вас не досягне свого ліміту. Оскільки ваш верхній поріг — $415,000, ви, ймовірно, виграєте — але можливо заплатите майже максимум.

Коли має сенс використовувати клауза підвищення ціни

Клауза підвищення ціни особливо корисна у таких ситуаціях:

Використовуйте її, якщо:

• Ринок напружений і на об’єкт надходить кілька пропозицій
• Ви серйозно налаштовані на покупку і можете дозволити собі максимум
• Хочете залишатися конкурентоспроможним без постійних переговорів
• У вас є попереднє погодження і підтвердження іпотеки, що підтверджує ваш бюджет

Не використовуйте, якщо:

• Ви перебуваєте у ринку покупця (без конкуренції — активувати її не потрібно)
• Ви не можете справді дозволити собі ліміт ціни
• Ви не готові платити преміальні ціни
• Продавець явно відкидає клауза підвищення ціни

Двосічний меч: чому клауза підвищення ціни може обернутися проти вас

Так, клауза підвищення ціни може допомогти вам виграти — але є й реальні ризики:

Плюси: ви отримуєте конкурентну перевагу, уникаєте постійних переробок і показуєте продавцям, що серйозно налаштовані і прозорі щодо своїх меж.

Мінуси: ви відкриваєте свою найвищу ціну наперед, втрачаєте переговорну силу. Можливо, заплатите більше за ринкову вартість об’єкта. Ще гірше — якщо оціночна вартість виявиться нижчою за вашу кінцеву пропозицію, вам доведеться доплачувати з власної кишені — це так званий “програш по оцінці”, від якого не втекти.

Ваш план дій

Перед використанням клауза підвищення ціни обговоріть з вашим агентом з нерухомості ситуацію на місцевому ринку та будь-які особливості законодавства. Вони допоможуть правильно її оформити. Розгляньте можливість залучити юриста з нерухомості для перевірки формулювання. І найголовніше — встановлюйте свій ліміт ціни, ґрунтуючись на тому, що ви реально можете дозволити собі щомісяця, а не на тому, скільки, на вашу думку, коштує об’єкт. Клауза підвищення ціни — потужний інструмент, але це не привід гнатися за нерухомістю без розуму.