Нереалізований приріст розділу 1250: що інвесторам у нерухомість потрібно знати про відновлення амортизації

Коли ви продаєте орендовану нерухомість або комерційну будівлю, IRS не дозволяє просто забрати податкові пільги, які ви отримали під час володіння нею. Саме тут на допомогу приходить незалікований приріст за розділом 1250 — важлива концепція, яка відрізняє досвідчених інвесторів у нерухомість від тих, хто несподівано стикається з несподіваними податковими зобов’язаннями.

Розуміння розділу 1250 та амортизаційного відновлення

Розділ 1250 Податкового кодексу США — це правило оподаткування, яке регулює, як оподатковуються прибутки від продажу знеціненої нерухомості для бізнесу. Основний принцип: якщо ви амортизували будівлю або іншу ділову нерухомість протягом років, ця амортизація не зникає без податків при продажу. Замість цього незалікований приріст за розділом 1250 змушує вас «відновити» ці знижки та сплатити податки на них за ставкою до 25% — значно вищою за ставку довгострокового капітального приросту 15% або 20%.

Закон застосовується до будівель і споруд, що використовуються для бізнесу або інвестицій, але помітно виключає землю, яку не можна амортизувати. Чи володієте ви багатоквартирними комплексами, офісними будівлями або торговими об’єктами, розділ 1250 впливає на те, скільки податків ви заплатите при продажу.

Чому був створений розділ 1250

До прийняття Закону про податкову реформу 1986 року інвестори могли використовувати прискорені методи амортизації для швидкого значного зменшення оподатковуваного доходу. Уряд зрештою закрив цю лазівку. Хоча сучасні правила тепер вимагають прямолінійної амортизації для більшості об’єктів, введених у експлуатацію після 1986 року, положення про відновлення залишаються чинними. Будь-який незалікований приріст за розділом 1250 — накопичена амортизація, заявлена під час володіння — все ще підлягає цій більшій ставці податку 25% при продажу.

Як незалікований приріст за розділом 1250 впливає на вашу кінцеву суму

Коли ви продаєте знецінювану нерухомість, ваш загальний прибуток ділиться на два компоненти. По-перше, це незалікований приріст за розділом 1250, що представляє собою сумарні амортизаційні знижки, які ви заявили. Ця частина оподатковується за ставкою до 25%. По-друге, залишається капітальний приріст — різниця між ціною продажу та скоригованою базою мінус амортизація, — який отримує статус довгострокового капітального приросту за ставкою 15% або 20%, залежно від вашого рівня доходу.

Приклад із реального життя:

Припустимо, ви придбали комерційну нерухомість за $500,000 п’ятнадцять років тому. За цей час ви заявили $150,000 у вигляді прямолінійної амортизації. Пізніше ви продаєте об’єкт за $700,000.

• Загальний прибуток: $350,000 ($700,000 ціна продажу мінус $500,000 початкової вартості плюс коригування на амортизаційне відновлення )
• Незалікований приріст за розділом 1250: $150,000, оподатковується за 25% = $37,500 податку
• Залишковий капітальний приріст: $200,000, оподатковується за 15% або 20% = $30,000 — $40,000 податку
• Загальний федеральний податок з продажу: $67,500 — $77,500

Цей приклад показує, чому важливо розуміти незалікований приріст за розділом 1250 — він може становити 30% до 50% вашої загальної податкової відповідальності при продажу об’єкта.

Три стратегії управління незалікованим приростом за розділом 1250

1031 Обмін: відстрочка через реінвестицію

Обмін за розділом 1031 дозволяє відкласти сплату податку на капітальний приріст і незалікований приріст за розділом 1250, переказуючи доходи у подібний об’єкт. Замість негайної сплати податку у розмірі понад $67,500, ви реінвестуєте і продовжуєте зростати свій портфель податково відстрочено.

Проблема: правила IRS суворі. Ви повинні визначити замінний об’єкт протягом 45 днів і завершити операцію протягом 180 днів. Пропустите ці терміни — і відстрочка податку зникає.

Розстрочка продажу: розподіл податку по роках

За допомогою розстрочки продажу ви отримуєте платежі протягом кількох років, а не одразу. Це дозволяє розподілити незалікований приріст за розділом 1250 і капітальні прирости по кількох податкових роках, можливо, залишаючись у нижчій податковій категорії щороку. Недолік у тому, що ви берете на себе ризик фінансування продавця і отримуєте менше готівки одразу.

Студії сегрегації витрат: передчасне списання знижок

Студія сегрегації витрат переп класифікує компоненти будівлі — такі як фіксовані пристрої, обладнання та внутрішні елементи — окремо від структурної основи. Це прискорює амортизаційні знижки у перші роки. Хоча це не усуває відновлення незалікованого приросту за розділом 1250 пізніше, більш високі початкові знижки можуть компенсувати інший дохід під час володіння, фактично зменшуючи довгострокове податкове навантаження.

Основний висновок для власників нерухомості

Розуміння незалікованого приросту за розділом 1250 є важливим для планування інвестицій у нерухомість. Кожен долар амортизації, який ви знижуєте сьогодні, створює майбутнє податкове зобов’язання за несприятливою ставкою 25%. Перед продажем змоделюйте свої післяподаткові доходи, використовуючи всі три стратегії. Податковий фахівець допоможе визначити, чи відповідає вам обмін за розділом 1031, розстрочка або студія сегрегації витрат з урахуванням вашого інвестиційного графіка та фінансових цілей.