Як REITs генерують стабільний пасивний дохід: детальніше про три чемпіони дивідендів

Коли досліджуєте інвестиційні можливості з $1,000, важливо розуміти різницю між різними джерелами доходу. Наприклад, чи вважається продаж акцій доходом? Хоча капітальні прибутки від продажу акцій оподатковуються, дивіденди REIT працюють інакше. Трасти нерухомості (REIT) юридично зобов’язані розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу акціонерам, що робить їх спеціалізованим інструментом для стабільних виплат дивідендів, а не лише для капітального зростання.

Розуміння переваг REIT

REIT (інвестиційний траст у нерухомість) забезпечує доступ до доходної нерухомості без обтяження володіння та управління майном. Ці інструменти існують у різних формах, кожен орієнтований на різні сектори нерухомості. Основна перевага полягає у їх обов’язковій структурі розподілу — на відміну від продажу окремих акцій, акціонери REIT отримують передбачувані потоки доходу, що формуються через дивіденди.

Welltower: зосередженість на охороні здоров’я та зростанні

Welltower (NYSE: WELL) позиціонує себе як провідний гравець у сфері нерухомості для охорони здоров’я, працюючи у сегментах житла для літніх, післягоспітальної допомоги та медичної інфраструктури. Нещодавно компанія оголосила про намір зосередитися на основних напрямках, вийшовши з сегменту амбулаторної медицини, щоб сконцентруватися на ключовій компетенції — житлі для літніх.

Фінансові показники демонструють переконливу історію. Результати за третій квартал показали зростання нормалізованого FFO на акцію на 21% у порівнянні з минулим роком до $1.34, тоді як чистий операційний дохід у тих самих об’єктах зріс приблизно на 15%. Портфель житлових об’єктів для літніх з операційною діяльністю зріс на 20%, що свідчить про сильний операційний імпульс. За квартал компанія інвестувала $1.9 мільярда у капітальні витрати для придбань та розвитку, маючи у розпорядженні $11.9 мільярда ліквідних коштів.

Бізнес-модель Welltower підкреслює партнерські відносини з операторами охорони здоров’я, а не пасивну орендну діяльність. Компанія працює через три сегменти: безпосередньо керовані об’єкти житла для літніх, довгострокові трьохсімові оренди, де всі витрати несе оператор, та новий підрозділ управління приватними фондами, створений для залучення стороннього інституційного капіталу у нерухомість для охорони здоров’я. З поточною доходністю близько 1.5% вона приваблює інвесторів, орієнтованих на зростання доходу.

Prologis: орієнтація на електронну комерцію та розширення дата-центрів

Prologis (NYSE: PLD) керує найбільшим у світі портфелем логістичної нерухомості, що охоплює приблизно 1.3 мільярда квадратних футів у глобальних ринках. Масштаб компанії вражає — близько 3% світового ВВП проходить через її об’єкти щороку, що забезпечує величезні конкурентні переваги та стабільність для орендарів.

Результати за третій квартал 2025 року були вражаючими. Основний FFO на акцію зріс на 4.2% до $1.49 на рекордному обсязі орендних угод. За квартал компанія уклала 62 мільйони квадратних футів нових оренд, а заповнюваність портфеля досягла 95.3%. Прогноз на весь рік був підвищений у зв’язку з прискоренням темпів укладання угод та стратегічним розширенням у сегменті дата-центрів.

Компанія отримала 5.2 гігаватів потужності від енергопостачальників, що свідчить про активні інвестиції у сегмент дата-центрів. Це диверсифікація відповідає зростанню ринку електронної комерції, що потребує значно більше логістичних площ, ніж традиційна роздрібна торгівля. Стратегічно розташовані транспортні хаби Prologis ідеально підходять для швидкої доставки та входу у високорозвинений сектор дата-центрів.

Хоча доходність трохи скромніша — 3.2%, ніж у інших REIT, Prologis вже 12 років підвищує дивіденди. Основні клієнти, такі як Amazon, Home Depot і FedEx, забезпечують стабільний довгостроковий дохід від оренди, що робить цю компанію привабливою для терплячих інвесторів, які шукають і доходи, і зростання.

Realty Income: стабільність щомісячних дивідендів

Realty Income (NYSE: O) вирізняється понад 30-річною історією зростання дивідендів та унікальною щомісячною структурою виплат, а не стандартним квартальним графіком. Компанія виплатила 665 місячних дивідендів поспіль, що свідчить про стабільність бізнесу.

Основу бізнесу становлять трьохсімові договори оренди, де орендарі беруть на себе майже всі операційні витрати. Термін оренди зазвичай становить 10-20 років, що забезпечує передбачуваний довгостроковий дохід. Портфель налічує понад 1,500 орендарів із різних галузей, зосереджуючись на неконтрольованих секторах, таких як аптеки, продуктові магазини та фітнес-центри, які ефективно витримують економічні цикли.

Realty Income здійснює операції sale-leaseback, купуючи об’єкти у корпоративних власників і здаючи їх у оренду, забезпечуючи стабільний довгостроковий дохід. Компанія також купує об’єкти на стадії розробки для оптимізації доходу від оренди. За результатами третього кварталу доходи зросли на 11% у порівнянні з минулим роком до $1.47 мільярда, а FFO на акцію склав $1.07 проти $0.98 раніше. Заповнюваність портфеля залишалася високою — 98.7%.

Поточна доходність близько 5.7%, що значно перевищує середню доходність у 1.2% акцій S&P 500. Це робить Realty Income особливо привабливою для інвесторів, які цінують пасивний дохід від дивідендів. Диверсифікована база об’єктів та міцна бізнес-модель забезпечують захист від ризиків і стабільні виплати.

Ваше інвестиційне рішення

Кожен REIT орієнтований на різні пріоритети інвесторів. Realty Income підходить тим, хто шукає максимальну поточну доходність і впевненість у щомісячних виплатах. Prologis приваблює інвесторів, що прагнуть зростання і готові прийняти нижчу поточну доходність за довгострокове зростання і стратегічне положення у логістиці та дата-центрах. Welltower пропонує збалансоване зростання у зростаючому секторі нерухомості для охорони здоров’я з вражаючою операційною динамікою.

Розуміння податкових наслідків також важливе — дивіденди REIT зазвичай складаються з звичайного доходу, капітальних прибутків і повернення капіталу, кожен з яких оподатковується по-різному. Ця структура суттєво відрізняється від продажу окремих акцій, де оподаткування капітальних прибутків залежить від періоду володіння. Обов’язковий розподіл гарантує стабільні виплати, спрямовані на забезпечення справжнього доходу, а не лише капітального зростання.