Дослідження договорів домашнього капіталу: всебічний посібник з цієї нової альтернативи фінансування

Розуміння основ домашніх капіталовкладень

Якщо традиційні кредити закрили перед вами двері, угоди з домашнього капіталу стають все більш популярним шляхом до отримання коштів. На відміну від звичайних кредитів під домашній капітал або ліній кредиту, що використовують ваш поточний капітал, ці угоди ґрунтуються на принципово іншій основі: вони забезпечують негайний грошовий внесок у обмін на майбутню частку у зростанні вартості вашої нерухомості.

Коли ви укладаєте угоду про розподіл домашнього капіталу з партнером з капіталу, ви отримуєте одноразову виплату наперед. У відповідь ви надаєте цьому партнеру контрактне право отримувати визначений відсоток від майбутнього зростання вартості вашого будинку. Красота цієї угоди полягає у її гнучкості — ви можете вийти з неї будь-коли, коли дозволять обставини, і зазвичай термін такої угоди становить від 10 до 30 років залежно від провайдера.

Як механізм відрізняється від традиційного фінансування капіталу

Найяскравішою відмінністю між угодами з домашнього капіталу та стандартними кредитами під капітал є відсутність щомісячних платежів або накопичених відсотків. Оскільки угоди з домашнього капіталу не функціонують як традиційні кредити, вони повністю обходять звичайні боргові структури. Замість здійснення постійних платежів ви врегулюєте свою заборгованість, коли угода закінчиться — через продаж будинку, повну викуп частки капіталу партнера або рефінансування.

Професійний оцінювач визначає початкову вартість вашого будинку, яка стає базою для розрахунку вашої кредитної спроможності. Деякі партнери з капіталу коригують цю оцінку, щоб визначити свою початкову позицію. Цей метод оцінки виконує дві функції: він визначає, скільки капіталу ви можете отримати, і одночасно захищає партнера від потенційного знецінення нерухомості.

Юридична позиція та ваші права власності

Після підписання угоди партнер з капіталу накладає на вашу нерухомість заставу. Якщо у вас вже є іпотека, ця застава займає другий пріоритет — тобто ваш кредитор отримує перевагу у випадках foreclosure. Важливо, що ви зберігаєте повне право власності на свій будинок; партнер з капіталу не має жодної частки у власності. Це дозволяє вам продавати нерухомість у будь-який час до закінчення угоди.

Відповідність нерухомості та сфера застосування

Більшість провайдерів зосереджуються виключно на односімейних, власних житлових будинках, хоча деякі розширили свою діяльність на другі будинки, курортні нерухомості та інвестиційні портфелі. Географія також має значення — ваше місце розташування суттєво впливає на шанси схвалення та відсоткову частку, яку вимагатиме партнер з капіталу.

Що ви фактично платите: структура реальних витрат

Перед укладанням угоди з домашнього капіталу важливо зрозуміти структуру зборів. Зазвичай ці угоди стягують:

Початкові витрати зазвичай включають плату за оформлення від 3% до 5% від суми грошового авансу, плату за оцінку ($200-$1,250), витрати на огляд будинку ($650-$1,050), послуги з титулу ($200-$900) та ескроу-сервіси ($250-$500). Це ваші початкові витрати з кишені.

Витрати на вихід можуть накопичуватися при розірванні угоди або досягненні терміну. Можливо, доведеться повторно проходити оцінку, огляди будинку та послуги з титулу. Якщо ви продаєте нерухомість, додаткові витрати становлять комісії з нерухомості — зазвичай 5-6% від ціни продажу.

Загалом, порівняння кількох провайдерів і альтернативних джерел фінансування (включаючи традиційних кредиторів під капітал) є важливим для розуміння справжніх довгострокових витрат.

Як визначається ваша кінцева сума погашення

Розрахунок кінцевої вартості — це фінансовий підсумок. Остаточна оцінка вашого будинку — визначена або фактичною ціною продажу, або новою оцінкою — встановлює, скільки ви в кінцевому підсумку винні.

У сценаріях з зростанням вартості ви перераховуєте партнеру з капіталу або відсоток від кінцевої вартості будинку, або відсоток лише від зростання. Якщо вартість залишається стабільною, ви зазвичай платите або відсоток від кінцевої вартості, або початкового авансу. При зниженні вартості структура залежить від провайдера — можливо, ви платите відсоток від зменшеної кінцевої вартості, частину початкового авансу або, залежно від умов контракту, нічого.

Ця структура, що залежить від результату, означає, що ваша заборгованість безпосередньо корелює з ринковою ситуацією, створюючи природне співвідношення між вашими інтересами та інвестиційною стратегією партнера.

Оцінка компромісів

Угоди з домашнього капіталу підходять тим, у кого доходи, кредитний профіль або грошовий потік не дозволяють традиційне позичання. Для кандидатів без доступу до традиційних джерел фінансування вони відкривають капітал, який інакше був би недосяжним.

З іншого боку, недоліки вимагають серйозного розгляду. Відсоткова частка, яку ви віддаєте, може суттєво передати багатство, якщо вартість нерухомості значно зросте. Обов’язкова застава створює ускладнення, якщо ви захочете рефінансувати або отримати додатковий капітал пізніше. Складність розрахунків виходу та можливі примусові продажі вимагають ретельного перегляду контракту.

Де знайти цих нових провайдерів

Угоди з домашнього капіталу поки що недоступні через традиційні канали — традиційні іпотечні кредитори, банки та кредитні спілки їх не пропонують. Замість цього, компанії з підтримкою венчурного капіталу, що спеціалізуються на цих продуктах, обслуговують конкретні географічні ринки.

Географічні обмеження визначають поточний ландшафт (станом на лютий 2024):

Aspire працює у Каліфорнії, Колорадо, Флориді, Массачусетсі та Вашингтоні. HomePace обслуговує Арізону, Колорадо, Іллінойс, Міннесоту, Північну Кароліну, Огайо, Теннессі, Юту та Вашингтон. HomeTap охоплює мешканців 16 штатів, включаючи Арізону, Каліфорнію, Флориду, Мічиган, Міннесоту, Неваду, Нью-Джерсі, Нью-Йорк, Північну Кароліну, Огайо, Орегон, Пенсильванію, Південну Кароліну, Юту, Вірджинію та Вашингтон.

Point має найбільшу мережу, охоплюючи 26 штатів і Вашингтон, округ Колумбію: Арізону, Каліфорнію, Колорадо, Коннектикут, Флориду, Джорджію, Гаваї, Іллінойс, Індіану, Меріленд, Массачусетс, Мічиган, Міннесоту, Міссурі, Нью-Джерсі, Нью-Йорк, Північну Кароліну, Огайо, Орегон, Пенсильванію, Південну Кароліну, Теннессі, Юту, Вірджинію, Вашингтон і Вісконсін.

Splitero присутній у окремих районах Каліфорнії, Колорадо, Орегону, Юти та Вашингтону. Unison має найширший охоплення — 29 штатів і Вашингтон, округ Колумбію: Арізону, Каліфорнію, Колорадо, Делавер, Флориду, Іллінойс, Індіану, Канзас, Кентуккі, Массачусетс, Мічиган, Міннесоту, Міссурі, Небраску, Неваду, Нью-Джерсі, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Північну Кароліну, Огайо, Орегон, Пенсильванію, Род-Айленд, Південну Кароліну, Теннессі, Юту, Вірджинію, Вашингтон і Вісконсін.

Unlock забезпечує покриття у 14 штатах: Арізона, Каліфорнія, Колорадо, Флорида, Мічиган, Нью-Джерсі, Північна Кароліна, Орегон, Пенсильванія, Південна Кароліна, Теннессі, Юта, Вірджинія та Вашингтон.

Ваше рішення

Угоди з домашнього капіталу займають нішу у ширшому фінансовому ландшафті. Вони вирішують конкретні проблеми для конкретних позичальників, водночас вводячи свою складність і ризики. Перед тим, як рухатися далі, порівняйте пропозиції кількох провайдерів і ретельно оцініть альтернативні стратегії доступу до капіталу, щоб переконатися, що цей інструмент справді відповідає вашим фінансовим цілям.