Трамп останнім часом знову підняв тему "доступності житла". У середу він у соціальних мережах оголосив про намір заборонити великим інституційним інвесторам продовжувати купувати окремі будинки, мета — полегшити тягар для звичайних американських сімей при купівлі житла — адже середній клас просто не може дозволити собі нинішні ціни на нерухомість.

Після цієї політики багато професійних інвестиційних компаній у сфері нерухомості різко знизили свої акції. Серед них одна з провідних компаній у цій галузі стала найнебезпечнішою жертвою. Ця компанія через кілька платформ масово купувала окремі будинки в США, використовуючи переваги готівки та масштабної операційної діяльності, щоб пригнічувати конкуренцію з боку звичайних покупців, а потім довгостроково утримувала ці об'єкти для здачі в оренду.

Основна логіка цієї політики дуже проста: заборонити або суворо обмежити великі інституційні компанії у купівлі окремих будинків. Це для тих компаній, чиї основні інвестиційні моделі — "масове купівля + масштабна операційна діяльність", — є прямо фатальним.

По-перше, обмежено активи. У майбутньому вони не зможуть дешевше розширювати цей тип активів, логіка інвестицій у нерухомість буде "різано" політикою. По-друге, очікування виходу з ринку постраждало. Якщо компанії обмежують можливість купувати ці будинки, хто ще захоче купувати їх за високою ціною? По-третє, потрібно переоцінити модель оцінки. Масштаб нерухомості та довгостроковий грошовий потік від оренди — це важливі опори для "альтернативної премії" таких компаній, але як тільки політика змінюється, ринок одразу ж починає знижувати ціну. По суті, цей спад відображає ризики довгострокової бізнес-моделі, а не короткострокові емоційні коливання.

Цікаво, що акції деяких забудовників також значно знизилися. Багато хто може запитати: "Хіба не заборонено інституціям купувати житло? Це ж має бути добре для звичайних покупців, тоді чому навіть забудовники падають?" Це здається суперечливим, але за цим стоїть більш складна логіка.