Все, що потрібно знати про розкриття інформації щодо закриття іпотеки: важливі питання, які слід поставити своєму кредитору

Закриття розкриття є одним із найважливіших документів у вашій подорожі фінансування житла. Ця обов’язкова форма надає всебічний розбір деталей вашого кредиту — від точної суми готівки, необхідної при закритті, до вашої відсоткової ставки та місячних платежів. Повне розуміння цього документа запобігає дорогим несподіванкам і гарантує, що ви приймаєте обґрунтоване рішення щодо, можливо, найбільшого фінансового зобов’язання у вашому житті.

Чому важливо розуміти Закриття розкриття

Під час іпотечної кризи 2008 року безліч позичальників дізналися занадто пізно, що їхні іпотеки містили несприятливі умови, яких вони не повністю розуміли — включно з балонними платежами та зростаючими ставками. Закриття розкриття існує саме для запобігання повторенню цієї ситуації. Ця федеральна форма з п’ятьма сторінками створена для прозорості умов кредиту і допомагає вам оцінити як доступність, так і ризики вашої іпотеки перед підписанням.

Однак прозорість допомагає лише тоді, коли ви активно працюєте з цим документом. Багато позичальників пропускають цей крок, вважаючи, що кредитори вкажуть проблеми самі. Це ризиковано. Замість цього розглядайте закриття розкриття як можливість поставити питання кредитору і перевірити кожну деталь.

Розуміння графіку Закриття розкриття

Законодавство США вимагає триденний очікувальний період між моментом, коли ваш кредитор надає закриття розкриття, і моментом, коли ви можете завершити операцію. Цей період створений саме для того, щоб у вас був достатній час для перегляду умов кредиту і порівняння їх із вашим початковим оцінюванням. За цей час слід підготувати питання до кредитора щодо будь-яких розбіжностей або незрозумілих пунктів.

Якщо після отримання розкриття відбуваються суттєві зміни у вашому кредиті — наприклад, зміна APR, що перевищує одну восьму відсоткового пункту для фіксованих кредитів або чверть відсоткового пункту для змінних — ваш кредитор зобов’язаний надати оновлене розкриття і скинути триденний таймер перегляду.

Що кожна сторінка Закриття розкриття розкриває

Сторінка перша: Основна інформація про кредит

Ця сторінка визначає всі сторони (позичальник, продавець, якщо застосовно, кредитор і агент з врегулювання) і представляє основні характеристики кредиту. Ви дізнаєтеся тип вашого кредиту (30-річна фіксована конвенційна іпотека, FHA, VA тощо), суму позики, вашу відсоткову ставку і розмір місячного платежу. Важливо, що цей розділ уточнює, чи може ваша ставка і платіж з часом збільшуватися.

Сторінка також розкриває будь-які особливі функції: чи включає ваш кредит балонний платіж, який настає наприкінці терміну? Чи є штрафи за дострокове погашення? Чи включатиме ваш місячний платіж суми для ескроу на страхування житла, податки на нерухомість, збори HOA і іпотечне страхування?

Сторінка друга: Деталізовані витрати

Цей розділ розбиває всі витрати на дві категорії: ті, що ви мали можливість порівнювати (шопінг), і ті, що не мали. Ви побачите збори за оформлення, пункти, збори за заявку і андеррайтинг, страхування титулу, оцінки, інспекційні збори і витрати на реєстрацію. Кожна позиція вказує, яка сторона отримує платіж і чи вже ви його сплатили.

Сторінка третя: Грошові вимоги та коригування

Тут ви знайдете точну суму готівки, необхідної для закриття, ваш внесок і депозит застави (якщо купуєте). Більш важливо, що цей розділ пояснює будь-які різниці у витратах між вашим початковим оцінюванням і закриттям, із конкретними причинами кожної різниці.

Сторінка четверта: Особливості та захисти кредиту

Цей розділ стосується можливості передачі — чи зможе майбутній покупець взяти на себе ваш кредит або потрібно буде отримати нове фінансування. Він описує штрафи за прострочення платежу, пояснює, чи може негативна амортизація збільшити ваш баланс, і вказує, чи приймає ваш кредитор часткові платежі.

Сторінка п’ята: Огляд довгострокових витрат

Остання сторінка показує загальну суму основної суми і відсотків, які ви сплатите протягом усього терміну кредиту. Вона містить попередження щодо обмежень рефінансування і деталі наслідків у разі foreclosure — зокрема, чи будете ви відповідальні за будь-який дефіцит, якщо продаж будинку принесе менше, ніж ви винні.

Важливі питання, які слід поставити вашому кредитору

Перед закриттям запитайте у кредитора ці питання, щоб гарантувати повне розуміння:

Питання щодо ставки і платежу

• Чи моя відсоткова ставка зафіксована? Якщо ні, то які умови і терміни?
• Чи може моя ставка або місячний платіж змінюватися після закриття? За яких обставин?
• Яка моя річна відсоткова ставка (APR) порівняно з заявленою ставкою?

Питання щодо витрат і зборів

• Чому витрати на закриття зросли або зменшилися порівняно з моїм початковим оцінюванням?
• Які збори можна було обговорити або порівняти?
• Чи всі сторонні збори є точними? Чи зросли вони більш ніж на 10% від оцінки?

Питання щодо функцій кредиту

• Містить мій кредит балонний платіж? Коли він настає?
• Який штраф за дострокове погашення, якщо він є?
• Які штрафи за прострочення платежу і коли вони застосовуються?

Питання щодо платежів і ескроу

• Що саме входить до мого місячного платежу?
• Чи включені податки на нерухомість і страхування житла до ескроу?
• Чи може мій місячний платіж збільшитися через зростання сум ескроу?

Порівняння початкового оцінювання і Закриття розкриття

Ваш початковий оцінювальний документ, який ви отримали під час подання заявки, має слугувати орієнтиром. Деякі пункти мають залишатися незмінними:

• Ваша ставка (якщо вона зафіксована і термін її дії не закінчився)
• Витрати брокера або кредитора
• Послуги, для яких вам не дозволяли порівнювати ціни
• Податки на передачу
• Витрати на реєстрацію (не повинні зростати більш ніж на 10%)

Якщо будь-які з цих пунктів змінилися без пояснення, негайно зв’яжіться з вашим кредитором або агентом з врегулювання. Навіть незначні розбіжності варті уточнення, оскільки помилки накопичуються протягом десятиліть платежів.

Після підписання: що далі

Підписання закриття розкриття — це лише підтвердження отримання, воно не зобов’язує вас продовжувати. Якщо щось вас турбує, ви маєте право відмовитися від операції, хоча потенційні наслідки можуть включати втрату заставного депозиту або необхідність компенсувати продавцю за затримку.

Якщо ви все ж вирішите продовжити, зазвичай у вас є три робочі дні для організації переказу через банківський переказ або касовий чек для внеску і закриття. Після підписання остаточних документів кредитор фінансує операцію. Після цього ви отримаєте остаточний звіт про врегулювання, і якщо витрати були завищені, — повернення різниці.