Що означає «залежний» у нерухомості

Коли ви шукаєте житло, статус об’єкта нерухомості розповідає важливу історію про те, на якому етапі продажу він перебуває. Один із статусів, з яким ви часто стикатиметесь, — «contingent» — але що саме означає «contingent»? Простими словами, коли об’єкт виставлений як «contingent», це означає, що продавець прийняв пропозицію покупця, але угода ще не є остаточною. Покупець все ще може відмовитися від угоди за певних обставин, не втративши депозит earnest money. Для тих, хто проходить процес купівлі житла, розуміння цього терміну є ключовим для прийняття обґрунтованих рішень.

Чому важливі умови contingents для вашої покупки

Перш ніж розглядати конкретні типи умов contingents, варто зрозуміти, чому вони існують і як вони захищають вас як покупця. Коли ви підписуєте договір купівлі-продажу, зазвичай ви залишаєте earnest money на ескроу-рахунку. Цей внесок демонструє вашу серйозність — він показує продавцю, що ви готові компенсувати їм за зняття об’єкта з ринку, якщо угода зірветься. Однак без умов contingents ви втратите ці гроші, якщо обставини поза вашим контролем завадять завершенню покупки.

Саме тут умови contingents стають вашою страховкою. Вони дозволяють вам вийти з угоди без штрафу, якщо виникнуть серйозні проблеми до моменту закриття. Вони захищають обох — і покупця, і продавця, уточнюючи, які ситуації виправдовують відмову від угоди. Продавець приймає contingent-пропозицію, оскільки earnest money забезпечує певну безпеку, а ви зберігаєте гнучкість у разі несподіваних проблем під час процесу купівлі.

Вісім основних умов contingents, які повинен знати кожен покупець

Щоб зрозуміти, що означає «contingent», потрібно ознайомитися з основними типами умов contingents, з якими ви можете стикнутися. Ось вісім найпоширеніших:

Вимоги до розкриття та прозорості

Закон штату зазвичай вимагає від продавця розкривати відомі проблеми з об’єктом перед або після підписання контракту. Продавець має письмово повідомити про проблеми з фундаментом, пошкодження даху, сантехнікою або інші суттєві дефекти, про які він знає. Умова розкриття дозволяє вам вийти з угоди, якщо ці відомості викликають занепокоєння. Такий тип умови гарантує, що ви приймаєте рішення на основі повної інформації, а не виявляєте проблеми вже після закриття.

Умова професійної інспекції житла

Включення умови інспекції житла у ваш договір купівлі — один із найрозумніших захисних заходів. Ця умова дає вам визначений період — зазвичай 7-10 днів — для найму професійного інспектора, який ретельно огляне стан об’єкта. За результатами інспекції у вас є три варіанти: продовжити з угодою без змін, домовитися про ремонт або знижку з продавцем або відмовитися без штрафу.

Щоб показати свою щиру зацікавленість у об’єкті, ви можете змінити цю умову, встановивши грошовий поріг. Наприклад, ви можете зазначити, що продовжите покупку, якщо ремонт не перевищить $5,000, що також дає продавцю впевненість, що ви не будете використовувати інспекцію як привід для безпідставної відмови.

Захист умовою оцінки (appraisal contingency)

Умова оцінки захищає вас, якщо об’єкт оцінюється дешевше за вашу пропозицію. Оскільки кредитори вимагають, щоб вартість оцінки була не менше за ціну покупки перед видачею коштів, ця умова є важливою, якщо ви берете іпотеку. Якщо оцінка буде низькою, ви можете перезакласти ціну або відмовитися від угоди. Готівкові покупці зазвичай не включають цю умову, оскільки вони не залежать від вимог кредитора.

Умова іпотеки або фінансування

Умова іпотеки — також називається умовою фінансування — дозволяє вам відмовитися, якщо не зможете отримати потрібний кредит. Навіть якщо ви отримали попереднє схвалення іпотеки перед пропозицією, кредитор все одно має схвалити конкретний об’єкт. Крім того, певні дії можуть поставити під загрозу ваше схвалення: взяття нових боргів, зміна роботи або втрата роботи під час дії контракту можуть спричинити проблеми з фінансуванням. Ця умова захищає вас від таких ситуацій.

Умова титулу та чистого права власності

Умова титулу дозволяє вам вийти з угоди, якщо у об’єкта є нерозв’язані дефекти титулу, що ускладнюють отримання чистого права власності. Навіть якщо ви платите готівкою, включення цієї умови є розумним, щоб уникнути майбутніх суперечок щодо власності. Чистий титул також необхідний для отримання страхування титулу, яке вимагають кредитори і яке захищає вашу інвестицію від майбутніх претензій.

Умова продажу існуючого житла

Якщо ви продаєте своє поточне житло, щоб профінансувати покупку, умова продажу житла робить вашу пропозицію залежною від успішного продажу вашого існуючого об’єкта. Продавець може продовжувати показувати об’єкт і приймати резервні пропозиції, поки ваша умова активна. Ця умова може мати опис у листингу як «contingent with kick-out» або «active with kick-out», що означає, що продавець залишає за собою право прийняти кращу пропозицію, якщо ви не зможете швидко зняти свою умову.

Умова страхування житла

Деякі об’єкти — особливо у зонах з високим ризиком стихійних лих, наприклад у Флориді — важко або навіть неможливо застрахувати через місце розташування або історію збитків. Більшість іпотечних кредиторів вимагають страхування житла, а багато об’єктів також потребують окремого страхування від ураганів або повеней. Умова страхування дозволяє вам вийти з угоди, якщо вартість страхування значно перевищує очікувану, захищаючи вас від фінансових зобов’язань, які стають непідйомним тягарем.

Умова співтовариства (HOA)

Для об’єктів у межах житлово-кооперативних асоціацій важливо перед закриттям ознайомитися з правилами, фінансовими звітами та протоколами зборів HOA. Ця умова дозволяє вам відмовитися, якщо статути, умови або обмеження асоціації забороняють щось важливе для вас — наприклад, орендувати житло, мати кілька домашніх тварин або паркувати автомобіль у дворі. Ви також можете вийти, якщо у асоціації виникнуть серйозні фінансові проблеми, що можуть призвести до спеціальних оцінок.

Розшифровка статусів contingent і що вони означають

Коли житло перебуває у статусі контракту, але ще не закрито, різні статуси в листингу описують, на якому етапі перебуває угода:

Статус «Contingent»

Покупець ще не виконав усіх умов, прописаних у договорі купівлі. Якщо ви зацікавлені, можете подати резервну пропозицію, якщо продавець її приймає. Цей статус просто означає «у процесі», але умови залишаються невиконаними.

Активні об’єкти з умовою «Contingent»

Об’єкт із статусом «active contingent» означає, що продавець ще показує житло і приймає резервні пропозиції, незважаючи на прийняття contingent-пропозиції. Ви можете побачити позначки «contingent: continue to show» або «contingent: no show», залежно від того, чи дозволені покази. Цей статус свідчить, що продавець ще не повністю зобов’язаний перед поточним покупцем.

Статус «Contingent With Kick-Out»

Умова «kick-out» дозволяє продавцю розірвати поточну угоду, якщо він отримує кращу пропозицію. Поточний покупець зазвичай має короткий період, щоб зняти свої умови, перш ніж продавець офіційно прийме нову пропозицію. Така домовленість зберігає активність об’єкта на ринку.

Інші типи статусів contingent

Додаткові статуси включають «Contingent Probate» (коли продаж потребує судового схвалення у випадку спадщини), «Short-Sale Contingent» (коли всі кредитори мають схвалити), і часом «Contingent: No Kick-Out» (коли продавець зобов’язується не приймати конкуренційні пропозиції).

Розуміння різниці між «Pending» і «Contingent»

Різниця між «contingent» і «pending» полягає у ступені просування угоди. Об’єкт із статусом «contingent» означає, що покупець ще працює над умовами — можливо, лише підписав контракт або виявив проблеми інспекції. Об’єкт із статусом «pending» означає, що всі умови виконані, і угода має завершитися у запланований час.

Іноді база даних листингів оновлюється не миттєво, тому об’єкт може фактично бути contingent або вже закритим, але все ще показуватися як pending. Головна різниця: contingent — ще є невизначеність, а pending — угода фактично завершена, залишається лише процес закриття.

Відповіді на найактуальніші питання

Чи можна зробити пропозицію щодо об’єкта з статусом «contingent»?

Так, якщо продавець приймає резервні пропозиції. Ви можете подати резервну пропозицію, яка вступить у силу, якщо основна contingent-угода зірветься. Однак ваша пропозиція буде другорядною, поки не буде знято основні умови або угода не провалиться.

Чи може продавець відмовитися від contingent-угоди?

Загалом ні — якщо у контракті не передбачені умови для продавця (наприклад, вимога, щоб продавець знайшов заміну житлу). Однак із умовою «kick-out» продавець може розірвати угоду, щоб прийняти кращу пропозицію, якщо покупець не швидко зніме свої умови.

Що станеться, якщо contingent-пропозиція зірветься?

Якщо contingent-угода зірветься з причини, передбаченої у договорі, ви отримаєте повний повернення earnest money. Продавець стане вільним і зможе прийняти резервну пропозицію або повторно виставити об’єкт на ринок.

Чи варто відмовлятися від умов contingents?

Загалом не рекомендується відмовлятися від умов, хоча у конкурентних ринках це іноді змушує покупців йти на такий крок. Відмовлятися від умов створює серйозний ризик у разі провалу фінансування, низької оцінки, виявлення серйозних проблем або проблем із титулом. Невелика перевага у привабливості пропозиції навряд чи виправдовує фінансові ризики.

Розуміння значення «contingent» і того, як працюють ці захисні умови, дає вам можливість впевнено вести переговори і захищати свої інтереси протягом усього процесу купівлі житла.