Ваша $90K зарплата може купити більше будинку, ніж ви думаєте: ось реальний бюджет

Заробляючи 90 000 доларів на рік, ви опиняєтеся вище за середній дохід домогосподарства у США приблизно в 71 000 доларів — але ринок нерухомості все ще може здаватися недосяжним. Хороша новина? Така зарплата дає вам більше купівельної спроможності, ніж багато хто уявляє. Розуміння того, скільки будинку ви фактично можете собі дозволити на зарплату в 90 000 доларів, зводиться до стратегічних розрахунків і знання меж, які встановлюють кредитори, і де саме вам слід поставити свою власну межу.

Розрахуйте свій місячний дохід: основа доступності

Більшість людей думає про свою зарплату в річних термінах, але кредитори — ні. Вони дивляться на ваш місячний дохід. Поділіть 90 000 доларів на 12, і отримаєте 7 500 доларів на місяць. Цей зсув у погляді важливий, оскільки доступність житла — це в основному питання щомісячного грошового потоку.

За словами фінансових фахівців, виділення 25-30% вашого місячного доходу на житлові витрати — стандарт галузі. Це означає, що ви повинні орієнтуватися на приблизно 1 875 до 2 250 доларів на місяць для іпотеки, податків на нерухомість, страхування власника житла та зборів HOA. «При виборі цінового діапазону зосередьтеся на тому, що ви реально можете собі дозволити щомісяця, а не на тому, що вам дозволяє банк», — пояснюють фахівці з нерухомості. «Банки часто схвалюють кредити, що виходять за межі того, що дійсно є розумним для вашого фінансового стану.»

Цей поріг у 25-30% — ваш захисний бар’єр для відповідального володіння житлом за вашого рівня доходу.

Цільові ціни на житло: від консервативних до оптимістичних

З урахуванням сучасних умов іпотечного ринку, ось що зазвичай показує математика для людини, яка заробляє 90 000 доларів на рік:

Консервативний підхід (25% доходу на житло): Ви комфортно можете дозволити собі будинки в діапазоні 200 000 — 250 000 доларів, з щомісячними платежами близько 1 200 — 1 400 доларів.

Помірний підхід (28-30%): Ваш реалістичний бюджет — від 275 000 до 320 000 доларів, що відповідає щомісячним витратам на житло від 1 800 до 2 200 доларів.

Різниця між цими сценаріями залежить від вашої ставки відсотка, розміру початкового внеску, кредитного рейтингу та існуючого боргу. Сертифікований інспектор з нерухомості та консультант HUD зазначили, що за умови 30-річної іпотеки під 7% щомісячні платежі прогнозовано зростають: вищі ціни покупки — пропорційно вищі щомісячні зобов’язання.

Пропозиція кредитора vs. ваш розумний бюджет

Тут багато покупців допускають помилку: кредитори використовують показник під назвою «загальний коефіцієнт боргу до доходу» (back-end debt-to-income ratio), який дозволяє боргам становити до 45% вашого місячного доходу. Для людини, яка заробляє 90 000 доларів на рік, це теоретично дозволяє 3 375 доларів на місяць на всі борги (іпотека, автокредити, студентські позики, кредитки, аліменти, підтримка дітей).

Банки можуть попередньо схвалити вам покупку будинку вартістю 300 000 — 350 000 доларів, якщо борги низькі. Але схвалення не означає, що це вам підходить. «Просто тому, що кредитор схвалить кредит, не означає, що ви повинні його брати», — попереджають фахівці. Це співвідношення у 45% залишає лише 55% вашого доходу для податків, продуктів, медицини, комунальних послуг, страхування, догляду за дітьми, аварійних заощаджень і внесків у пенсійний фонд. Це дуже обмежено.

Замість цього дотримуйтеся правила виділення 25-30% на житло. Це дає вам запас для непередбачених витрат і створює буфер безпеки, який кредитори просто не пропонують.

Де ваші 90 000 доларів працюють найкраще: фактор географії

Місце розташування кардинально змінює можливості за зарплати в 90 000 доларів. Середня ціна на житло у США значно перевищує 300 000 доларів у багатьох регіонах, що робить володіння нерухомістю майже недосяжним. Але існує багато доступних ринків, де ваша купівельна спроможність сяє.

За даними досліджень ринку нерухомості, кілька регіонів стабільно пропонують будинки за ціною до 250 000 доларів:

• Піттсбург, Пенсильванія
• Рочестер, Нью-Йорк
• Літл-Рок, Арканзас
• Детройт, Мічиган
• Дейтон, Огайо
• Буффало, Нью-Йорк
• Мемфіс, Теннессі
• Макаллен, Техас
• Флоренс, Орегон
• Сент-Луїс, Міссурі

Ці ринки дозволяють людині з доходом у 90 тисяч перейти від орендаря до власника, зберігаючи фінансовий комфорт. У дорогих регіонах, таких як узбережна Каліфорнія, Нью-Йорк чи Бостон, ваша зарплата у 90 000 доларів може дозволити лише менші об’єкти або віддалені райони. Але в цих середньозахідних і південних ринках ви маєте сильну позицію для переговорів.

Реальність початкового внеску

Розмір вашого початкового внеску безпосередньо впливає на щомісячну доступність. Внесення 20% знижує необхідність у приватному іпотечному страхуванні (PMI), що економить сотні доларів щомісяця. На будинок за 250 000 доларів це — 50 000 доларів аванс — цілком досяжно, якщо ви заощаджували. 10% внеску (25 000 доларів) дозволяє залишатися на ринку з додаванням PMI до платежу. Навіть 5% (12 500 доларів) відкриває двері, якщо ви дисципліновано ставитеся до трохи вищих щомісячних витрат.

У багатьох штатах існують програми допомоги з початковим внеском, спеціально для покупців із вашим рівнем доходу. Податкові пільги та кредити для першого покупця також можуть полегшити навантаження. Бюро перепису населення та HUD відстежують ці програми, тому варто дослідити, що доступно у вашому цільовому штаті.

Наступні кроки: визначте своє реальне число

Для зарплати у 90 000 доларів подумайте реалістично про будинки в діапазоні від 220 000 до 300 000 доларів, залежно від вашого кредитного рейтингу, існуючого боргу, розміру внеску та місцевих відсоткових ставок. У межах цього діапазону краще орієнтуватися на нижню частину, якщо це комфортно — додаткові 50 000–80 000 доларів позики можуть стати небезпечними.

Обчисліть своє конкретне число, взявши 7 500 доларів (ваш місячний дохід), помножте на 0,28 (28% виділення) і потім помножте приблизно на 150–160 (фактор, що перетворює місячний платіж у ціну покупки). Це дасть вам персоналізовану ціль. Різні ставки відсотка і розміри внесків змінюють цю цифру, але ця формула тримає вас у реальності.

Ринок нерухомості залишається викликом, але заробляючи 90 000 доларів на рік, ви входите до категорії потенційних покупців — особливо якщо будете стратегічно підходити до вибору місця, терпляче шукати і дисципліновано витрачати в межах своєї обчисленої межі, а не межі, яку дозволяє вам схвалення кредитора.